Was ist eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilienhypothek?
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, Wohn- oder Gewerbeimmobilien, die zu Vermietungszwecken genutzt werden. Wenn eine Person nicht über genügend Bargeld verfügt, um die Immobilie zu bezahlen, muss sie im Allgemeinen ein Darlehen, eine als Finanzinvestition gehaltene Hypothek, aufnehmen, um den Kauf abzuschließen. Die häufigsten Arten von Hypotheken sind festverzinsliche Kredite, variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) und Ballonkredite.
Bei einer festverzinslichen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienhypothek wird ein fester Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Kredits berechnet. Diese Art von Darlehen wird häufig bevorzugt, da der konsistente Zahlungsbetrag die Budgetierung erleichtert. Die Leihfrist kann für jede von beiden Parteien vereinbarte Dauer festgelegt werden, die am häufigsten verwendeten Schritte sind jedoch 15, 20 und 30 Jahre. Kurzfristige Kredite haben höhere Zahlungen, aber niedrigere Zinssätze, da die Kreditgeber diese Kredite für weniger riskant halten. Ein Anleger, der mehr Wert darauf legt, die Zahlung niedrig zu halten und seinen sofortigen Cashflow zu verbessern, kann sich für eine längere Laufzeit entscheiden.
Der ARM ist eine weitere als Finanzinvestition gehaltene Immobilienhypothek, die aufgrund der niedrigeren Einführungszinssätze für einen Kreditnehmer attraktiv sein kann. Diese Art von Hypothek ist an den Wert eines Finanzindex gebunden, und die Zinssätze werden regelmäßig angehoben oder gesenkt, um Marktschwankungen Rechnung zu tragen. Der Vorteil für den Kreditgeber besteht darin, dass der Hypothekeninhaber die Partei ist, die das Risiko von Änderungen der Geldkosten trägt, während der Kreditgeber dieses Risiko bei einem herkömmlichen Darlehen trägt.
Ein Ballonkredit wird hauptsächlich verwendet, wenn ein Käufer beabsichtigt, die Immobilie für einen begrenzten Zeitraum zu besitzen, eine Refinanzierung plant oder einen hohen Geldzufluss am Ende der Laufzeit erwartet. Dieses Darlehen weist niedrigere Zinssätze auf und tilgt nicht den gesamten Betrag ab, sodass die Zahlung niedriger ausfällt, bis die Ballonzahlung fällig ist, in der Regel in fünf bis sieben Jahren. Viele Ballonkredite bieten eine Option zur Umwandlung in eine Festhypothek zum aktuellen Marktkurs, wenn der Ballon fällig wird.
Die Zinssätze für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilienhypothek sind in der Regel etwas höher als die für einen persönlichen Wohnsitz berechneten Zinssätze. Dies liegt vor allem daran, dass eine Person mit geringerer Wahrscheinlichkeit einen Kredit für ihr Eigenheim nicht in Anspruch nimmt als für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie. Außerdem ist der erforderliche Betrag an Bargeldreserven häufig höher als bei einem Kauf eines persönlichen Wohnsitzes. Im Allgemeinen verlangt ein Kreditgeber von einer Person, die eine Hypothek auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sucht, eine Zahlung in Höhe von sechs Monaten in bar.
Weitere finanzielle Überlegungen betreffen die Schuldenquote (Debt-to-Income-Ratio - DTI) des Käufers, die Bonitätsbewertung und das Verhältnis von Krediten zu Wert. Der DTI wird berechnet, indem alle monatlichen Verpflichtungen addiert und die Summe durch das monatliche Bruttoeinkommen dividiert wird. Verfügt der Käufer über andere Mietobjekte mit negativem Cashflow, wird der negative Betrag bei der Berechnung des DTI als Verschuldung gewertet. Wenn die anderen Immobilien einen positiven Cashflow aufweisen, kann der Gewinn als Ertrag betrachtet werden, solange der Käufer eine Rentabilitätshistorie nachweisen kann. Bei der Berechnung der Miete aus der vorgeschlagenen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie für eine Hypothek als Finanzinvestition gehaltene Immobilie berücksichtigt der Darlehensgeber nur 75% der erwarteten Mieten, um etwaigen Leerstand auszugleichen.
Viele Kreditgeber verlangen eine Anzahlung von 20%, bevor sie eine Hypothek auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie genehmigen. Andere sind jedoch möglicherweise bereit, einem Käufer zu gestatten, einen Teil dieser Anzahlung über eine zweite Hypothek oder eine Eigenkapitallinie zu erhalten. Kreditgeber beschränken manchmal die Art der Immobilie, die sie finanzieren; Einige finanzieren beispielsweise möglicherweise keine Eigentumswohnungen, andere finanzieren möglicherweise nur gewerbliche Einheiten. Wer erwägt, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen, sollte sich nicht nur mit dem Immobilienmarkt, sondern auch mit den Finanzierungsmöglichkeiten in seiner Region befassen.