Qu'est-ce qu'une hypothèque sur un bien d'investissement?
Un investissement immobilier est un bien immobilier, résidentiel ou commercial, utilisé à des fins de location. Sauf si une personne dispose de suffisamment d’argent pour payer la propriété, elle devra généralement obtenir un prêt, appelée hypothèque sur un bien de placement, pour finaliser son achat. Les types les plus courants d’hypothèques sont les emprunts à taux fixe, les emprunts à taux ajustables et les prêts ballon.
Une hypothèque sur un bien de placement à taux fixe est une hypothèque qui applique un taux d’intérêt fixe pour toute la durée du prêt. Ce type de prêt est souvent préféré, car le montant du paiement obtenu facilite la budgétisation. La durée du prêt peut être définie pour toute durée convenue par les deux parties, mais les augmentations les plus fréquemment utilisées sont les suivantes: 15, 20 et 30 ans. Les prêts à court terme ont des paiements plus importants mais des taux d’intérêt plus bas puisque les prêteurs considèrent que ces prêts sont moins risqués. Un investisseur plus soucieux de maintenir le paiement au plus bas et d'améliorer son cash-flow immédiat peut opter pour une durée plus longue.
L'ARM est un autre prêt hypothécaire sur investissement qui peut intéresser un emprunteur en raison des taux d'intérêt de lancement moins élevés. Ce type d’hypothèque est lié à la valeur d’un indice financier et les taux seront augmentés ou diminués périodiquement pour refléter les fluctuations du marché. Pour le prêteur, l'avantage est que le créancier hypothécaire est la partie qui supporte le risque de variation du coût de l'argent, alors que le prêteur assume ce risque dans le cadre d'un prêt conventionnel.
Un prêt ballon est principalement utilisé si un acheteur a l'intention de posséder la propriété pendant un temps limité, envisage de refinancer ou s'attend à recevoir un important afflux de trésorerie à la fin de la période. Ce prêt a des taux d’intérêt plus bas et n’amortit pas le montant total; le versement est donc réduit jusqu’à ce que le paiement forfaitaire soit exigible, généralement dans cinq à sept ans. De nombreux prêts sur ballon comportent une option de conversion en une hypothèque à taux fixe au taux du marché en vigueur à la date d'échéance du ballon.
Les taux d’intérêt sur une hypothèque d’immobilier de placement sont généralement un peu plus élevés que ceux facturés pour une résidence personnelle, principalement parce qu’une personne est moins susceptible de faire défaut sur un prêt pour son propre logement que pour un immeuble de placement. En outre, le montant de l’argent de réserve requis est souvent plus élevé que lors d’un achat de résidence personnelle. En règle générale, un prêteur exigera que la personne qui sollicite une hypothèque sur un immeuble de placement dispose de l’équivalent de six mois de versement en réserve.
Les autres considérations financières sont le ratio dette / revenu (DTI) de l'acheteur, les cotes de crédit et le ratio prêt / valeur. Le DTI est calculé en additionnant toutes les obligations mensuelles et en divisant le total par le revenu mensuel brut. Si l'acheteur a d'autres immeubles locatifs qui ont un flux de trésorerie négatif, le montant négatif sera alors considéré comme une dette lors du calcul de la DTI. Si les autres propriétés ont un flux de trésorerie positif, le bénéfice peut être considéré comme un revenu tant que l'acheteur peut justifier d'un historique de rentabilité. Lorsque le loyer de l'immeuble de placement proposé est calculé pour une hypothèque d'immeuble de placement, le prêteur n'inclut que 75% des loyers attendus pour répondre aux éventuelles vacances d'emploi.
De nombreux prêteurs exigent un acompte de 20% avant d’approuver un prêt hypothécaire. D'autres, cependant, peuvent être disposés à permettre à un acheteur d'obtenir une partie de cet acompte au moyen d'une deuxième hypothèque ou d'une marge de crédit. Les prêteurs limitent parfois le type de biens qu’ils financeront; par exemple, certains peuvent ne pas financer les conversions de copropriétés, tandis que d'autres ne peuvent financer que des unités commerciales. Une personne qui envisage d’acheter un immeuble de placement ne doit pas seulement étudier le marché immobilier, mais également les options de financement dans son secteur.