投資不動産抵当とは？

投資不動産とは、賃貸目的で使用される住宅または商業用の不動産です。 不動産の代金を支払うのに十分な現金がない場合、購入を完了するには、通常、投資不動産住宅ローンと呼ばれるローンを取得する必要があります。 最も一般的な種類の住宅ローンは、固定金利ローン、調整可能金利ローン（ARM）、およびバルーンローンです。

固定金利の投資不動産住宅ローンは、ローンの全期間にわたって設定された金利を請求するものです。 このタイプのローンは、一貫した支払い額により予算編成が容易になるため、しばしば好まれます。 ローン期間は、両当事者が合意した任意の期間に設定できますが、最も頻繁に使用される増分は15年、20年、および30年です。 貸し手はこれらのローンのリスクが低いと考えているため、短期ローンの支払い額は大きくなりますが、金利は低くなります。 支払いを低く抑え、即時のキャッシュフローを改善することにもっと関心がある投資家は、長期を選択するかもしれません。

ARMは、導入金利が低いため、借り手にとって魅力的な別の投資不動産モーゲージです。 このタイプの住宅ローンは、財務指標の価値にリンクされており、市場の変動を反映するために、金利は定期的に上げ下げされます。 貸し手にとっての利点は、住宅ローンの所有者がお金のコストの変化のリスクを負う当事者であるのに対し、貸し手は従来のローンでこのリスクを負うことです。

バルーンローンは、主に、買い手が限られた期間不動産を所有しようとする場合、借り換えを計画している場合、または期末に大量の現金を受け取る予定がある場合に使用されます。 このローンの金利は低く、全額は償却されないため、通常5〜7年以内に、バルーンの支払い期限まで支払いは低くなります。 多くのバルーンローンには、バルーンの期限が来たときに、現在の市場レートで固定金利の住宅ローンに変換するオプションがあります。

投資不動産の抵当の金利は一般に個人の住宅に課される金利よりも少し高くなります。これは主に、個人が投資不動産よりも自分の家のローンをデフォルトにする可能性が低いためです。 また、必要な予備現金の額は、個人の住宅購入時よりも多いことがよくあります。 一般的に、貸し手は、投資不動産抵当を探している人が現金準備金で6ヶ月分の支払いに相当することを要求します。

その他の財務上の考慮事項は、買い手の負債対収入比（DTI）、クレジットスコア、および融資対価値比です。 DTIは、月ごとの義務をすべて加算し、合計を月ごとの総収入で割ることによって計算されます。 購入者が負のキャッシュフローを持つ他の賃貸物件を持っている場合、負の金額はDTIの計算時に負債と見なされます。 他のプロパティのキャッシュフローがプラスの場合、買い手が収益性の履歴を実証できる限り、利益は収入と見なすことができます。 投資不動産モーゲージの提案された投資不動産からの家賃が計算されている場合、貸し手は、可能な空室に対応するために、予想される家賃の75％のみを含みます。

多くの貸し手は、投資不動産の住宅ローンを承認する前に20％の頭金を必要とします。 ただし、購入者が2回目の住宅ローンまたはエクイティのクレジットラインを通じてその頭金の一部を取得することを許可する場合もあります。 貸し手は、融資する財産の種類を制限することがあります。 たとえば、一部はコンドミニアムの転換に資金を供給しない場合があり、他は商業ユニットにのみ資金を供給する場合があります。 投資不動産の購入を検討している人は、不動産市場だけでなく、自分の地域の融資オプションも調査する必要があります。