Co je to hypotéka na investiční nemovitost?

Investice do nemovitostí je nemovitost, rezidenční nebo komerční, která se používá k pronájmu. Pokud osoba nemá dostatek hotovosti na to, aby zaplatila za nemovitost, bude obvykle potřebovat k dokončení nákupu půjčku nazvanou hypotéka na investiční nemovitost. Nejběžnějšími typy hypoték jsou půjčky s pevnou sazbou, hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) a půjčky s balonem.

Hypotéka na investice do nemovitosti s fixní sazbou je taková, která účtuje stanovenou úrokovou sazbu po celou dobu trvání půjčky. Tento typ půjčky je často upřednostňován, protože důsledná částka platby usnadňuje vytváření rozpočtu. Výpůjční lhůtu lze stanovit na libovolnou délku dohodnutou oběma stranami, ale nejčastěji používané přírůstky jsou 15, 20 a 30 let. Krátkodobé úvěry mají větší platby, ale nižší úrokové sazby, protože věřitelé považují tyto půjčky za méně rizikové. Investor, který je více znepokojen udržováním nízké platby a zlepšováním svého okamžitého peněžního toku, se může rozhodnout pro delší období.

ARM je další hypotéka na investice do nemovitostí, která může být pro dlužníka atraktivní z důvodu nižších zaváděcích úrokových sazeb. Tento typ hypotéky je spojen s hodnotou finančního indexu a sazby budou pravidelně zvyšovány nebo snižovány, aby odrážely výkyvy na trhu. Výhodou pro věřitele je, že držitelem hypotéky je strana, která nese riziko změn v nákladech na peníze, zatímco věřitel nese toto riziko v konvenční půjčce.

Bublinová půjčka se používá především v případě, že kupující hodlá vlastnit nemovitost po omezenou dobu, plánuje refinancovat nebo očekává, že na konci období obdrží velký příliv hotovosti. Tato půjčka má nižší úrokové sazby a neodepisuje celou částku, takže platba je nižší, dokud není splatná platba balónem, obvykle za pět až sedm let. Mnoho balonkových půjček má možnost převést hypotéku s pevnou sazbou za současnou tržní sazbu v okamžiku splatnosti balonu.

Úrokové sazby na hypotéku na investiční nemovitost jsou obecně o něco vyšší než sazby účtované za osobní bydliště, a to především proto, že je méně pravděpodobné, že by osoba neplnila úvěr na svůj vlastní dům, než na investiční nemovitost. Rovněž výše požadované rezervní hotovosti je často vyšší než při osobním pobytu v rezidenci. Obecně bude věřitel požadovat, aby osoba, která hledá hypotéku na investiční nemovitost, měla v hotovosti hotovostní ekvivalent ve výši šesti měsíců.

Dalšími finančními aspekty jsou poměr dluhu k příjmu kupujícího (DTI), kreditní skóre a poměr půjčky k hodnotě. DTI se počítá spočítáním všech měsíčních závazků a vydělením součtu hrubým měsíčním příjmem. Pokud má kupující jiné nájemní nemovitosti, které mají záporný peněžní tok, bude záporná částka považována za dluh při výpočtu DTI. Pokud mají ostatní nemovitosti kladný peněžní tok, lze zisk považovat za příjem, pokud kupující může doložit historii ziskovosti. Při výpočtu nájemného z navrhované investice do nemovitosti na hypotéku na investice do nemovitosti půjčovatel započítá pouze 75% z očekávaného nájemného, ​​aby obsáhl možná místa.

Mnoho věřitelů vyžaduje před schválením hypotéky na investice do nemovitosti 20% zálohu. Jiní však mohou být ochotni dovolit kupujícímu získat část této zálohy prostřednictvím druhé hypoteční nebo kapitálové úvěrové linky. Věřitelé někdy omezují typ majetku, který budou financovat; například některé nemusí financovat převody bytů a jiné mohou financovat pouze komerční jednotky. Osoba, která uvažuje o koupi investiční nemovitosti, by měla nejen prozkoumat trh s nemovitostmi, ale také možnosti financování ve své oblasti.