Co to jest hipoteka na nieruchomości inwestycyjne?

Nieruchomości inwestycyjne są nieruchomościami mieszkalnymi lub komercyjnymi, które są wykorzystywane na wynajem. O ile dana osoba nie ma wystarczającej ilości gotówki, aby zapłacić za nieruchomość, zazwyczaj musi uzyskać pożyczkę, zwaną hipoteką na nieruchomości inwestycyjnej, aby sfinalizować zakup. Najpopularniejsze rodzaje kredytów hipotecznych to kredyty o stałym oprocentowaniu, kredyty o zmiennym oprocentowaniu (ARM) i kredyty balonowe.

Kredyt hipoteczny na nieruchomości inwestycyjne o stałym oprocentowaniu to taki, który nalicza ustaloną stopę procentową na całej długości kredytu. Ten rodzaj pożyczki jest często preferowany, ponieważ stała kwota płatności ułatwia budżetowanie. Okres kredytowania można ustalić na dowolną długość uzgodnioną przez obie strony, ale najczęściej stosowanymi przyrostami są 15, 20 i 30 lat. Pożyczki krótkoterminowe mają większe płatności, ale niższe oprocentowanie, ponieważ pożyczkodawcy uważają te pożyczki za mniej ryzykowne. Inwestor, który jest bardziej zainteresowany utrzymaniem niskiej płatności i poprawą swojego natychmiastowego przepływu środków pieniężnych, może zdecydować się na dłuższy okres.

ARM jest kolejną hipoteką na nieruchomości inwestycyjnej, która może być atrakcyjna dla kredytobiorcy ze względu na niższe wstępne stopy procentowe. Ten rodzaj kredytu hipotecznego jest powiązany z wartością indeksu finansowego, a stawki będą okresowo podwyższane lub obniżane w celu odzwierciedlenia wahań na rynku. Zaletą dla pożyczkodawcy jest to, że posiadacz kredytu hipotecznego jest stroną, która ponosi ryzyko zmiany kosztu pieniądza, podczas gdy pożyczkodawca ponosi to ryzyko w przypadku tradycyjnej pożyczki.

Pożyczka balonowa jest wykorzystywana przede wszystkim, jeśli kupujący zamierza posiadać nieruchomość przez ograniczony czas, planuje refinansowanie lub spodziewa się dużego napływu środków pieniężnych na koniec okresu. Pożyczka ma niższe oprocentowanie i nie amortyzuje pełnej kwoty, więc spłata jest niższa, dopóki nie nastąpi termin spłaty balonowej, zwykle za pięć do siedmiu lat. Wiele pożyczek balonowych ma opcję zamiany na hipotekę o stałym oprocentowaniu według bieżącej stopy rynkowej, kiedy balon się pojawi.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego na nieruchomość inwestycyjną jest na ogół nieco wyższe niż oprocentowanie prywatnego zamieszkania, przede wszystkim dlatego, że prawdopodobieństwo, że dana osoba nie spłaci pożyczki na własny dom, jest niższe niż na nieruchomości inwestycyjnej. Ponadto wymagana ilość gotówki rezerwowej jest często wyższa niż przy zakupie w domu. Zasadniczo pożyczkodawca będzie wymagał, aby osoba ubiegająca się o hipotekę na nieruchomości inwestycyjnej miała równowartość sześciu miesięcy płatności w rezerwach gotówkowych.

Inne względy finansowe to stosunek zadłużenia nabywcy do dochodu (DTI), oceny wiarygodności kredytowej oraz stosunek kredytu do wartości. DTI oblicza się poprzez dodanie wszystkich miesięcznych zobowiązań i podzielenie sumy przez miesięczny dochód brutto. Jeśli nabywca ma inne nieruchomości na wynajem, które mają ujemny przepływ środków pieniężnych, wówczas ujemna kwota zostanie uznana za dług przy obliczaniu DTI. Jeżeli inne nieruchomości mają dodatni przepływ środków pieniężnych, zysk można uznać za przychód, o ile kupujący może uzasadnić historię rentowności. Przy obliczaniu czynszu z proponowanej nieruchomości inwestycyjnej za hipotekę na nieruchomości inwestycyjnej pożyczkodawca uwzględni jedynie 75% przewidywanych czynszów, aby uwzględnić ewentualne wolne miejsca.

Wielu kredytodawców wymaga 20% przedpłaty przed zatwierdzeniem hipoteki na nieruchomości inwestycyjne. Inni mogą jednak chcieć zezwolić kupującemu na uzyskanie części tej zaliczki za pośrednictwem drugiej linii kredytu hipotecznego lub kapitałowego. Pożyczkodawcy czasami ograniczają rodzaj nieruchomości, którą będą finansować; na przykład niektórzy mogą nie finansować konwersji mieszkań, a inni mogą finansować tylko jednostki komercyjne. Osoba, która rozważa zakup nieruchomości inwestycyjnej, powinna nie tylko zbadać rynek nieruchomości, ale także opcje finansowania w swojej okolicy.