O que é uma hipoteca de propriedade de investimento?
Os imóveis para investimento são imóveis, residenciais ou comerciais, utilizados para fins de aluguel. A menos que uma pessoa tenha dinheiro suficiente para pagar a propriedade, geralmente precisará obter um empréstimo, chamado de hipoteca de propriedade de investimento, para concluir a compra. Os tipos mais comuns de hipotecas são empréstimos a taxas fixas, hipotecas a taxas ajustáveis (ARMs) e empréstimos em balão.
Uma hipoteca de propriedade de investimento de taxa fixa é aquela que cobra uma taxa de juros definida para toda a duração do empréstimo. Esse tipo de empréstimo geralmente é preferido porque o valor consistente do pagamento facilita o orçamento. O período do empréstimo pode ser definido para qualquer duração acordada por ambas as partes, mas os incrementos mais frequentemente usados são 15, 20 e 30 anos. Empréstimos de curto prazo têm pagamentos maiores, mas taxas de juros mais baixas, pois os credores consideram esses empréstimos menos arriscados. Um investidor que está mais preocupado em manter o pagamento baixo e melhorar seu fluxo de caixa imediato pode optar por um prazo mais longo.
O ARM é outra hipoteca de propriedade para investimento que pode ser atraente para um mutuário devido às menores taxas de juros introdutórias. Esse tipo de hipoteca está vinculado ao valor de um índice financeiro, e as taxas serão aumentadas ou reduzidas periodicamente para refletir as flutuações no mercado. A vantagem para o credor é que o detentor da hipoteca é a parte que assume o risco de alterações no custo do dinheiro, enquanto o credor assume esse risco em um empréstimo convencional.
Um empréstimo de balão é usado principalmente se um comprador pretende possuir a propriedade por um período limitado de tempo, planeja refinanciar ou espera receber um grande fluxo de caixa no final do prazo. Esse empréstimo tem taxas de juros mais baixas e não amortiza o valor total, portanto o pagamento é mais baixo até o vencimento do balão, normalmente em cinco a sete anos. Muitos empréstimos de balão têm a opção de converter para uma hipoteca de taxa fixa à taxa atual de mercado quando o balão vence.
As taxas de juros em uma hipoteca de propriedade para investimento são geralmente um pouco mais altas do que as cobradas por uma residência pessoal, principalmente porque é menos provável que uma pessoa deixe de pagar um empréstimo para sua própria casa e depois para uma propriedade de investimento. Além disso, a quantidade de dinheiro de reserva necessária geralmente é maior do que em uma compra de residência pessoal. Geralmente, um credor exigirá que uma pessoa que busca uma hipoteca de propriedade para investimento tenha o equivalente a seis meses de pagamentos em reservas de caixa.
Outras considerações financeiras são a relação dívida / renda (DTI) do comprador, pontuação de crédito e relação empréstimo / valor. O DTI é calculado somando todas as obrigações mensais e dividindo o total pela renda mensal bruta. Se o comprador tiver outras propriedades de aluguel com fluxo de caixa negativo, o valor negativo será considerado dívida ao calcular o DTI. Se as outras propriedades tiverem um fluxo de caixa positivo, o lucro poderá ser considerado receita, desde que o comprador possa comprovar um histórico de lucratividade. Quando o aluguel da propriedade de investimento proposta estiver sendo calculado para uma hipoteca de propriedade de investimento, o credor incluirá apenas 75% dos aluguéis esperados para acomodar possíveis vagas.
Muitos credores exigem um adiantamento de 20% antes de aprovar uma hipoteca de propriedade para investimento. Outros, no entanto, podem estar dispostos a permitir que um comprador obtenha parte desse adiantamento por meio de uma segunda linha de crédito hipotecário ou patrimonial. Às vezes, os credores limitam o tipo de propriedade que financiarão; por exemplo, alguns podem não financiar conversões de condomínio e outros podem financiar apenas unidades comerciais. Uma pessoa que está pensando em comprar uma propriedade para investimento deve não apenas investigar o mercado imobiliário, mas também as opções de financiamento em sua área.