Hva er et pantelån til investeringseiendom?
Investeringseiendommer er eiendommer, boliger eller kommersielle som brukes til utleie. Med mindre en person har nok kontanter til å betale for eiendommen, vil han vanligvis trenge å få et lån, kalt et investeringseiendomslån, for å fullføre kjøpet. De vanligste typene pantelån er lån med fast rente, prioritetslån med justerbar rente (ARM) og ballonglån.
En fast rente på investeringseiendom er en som belaster en fast rente for hele lånets lengde. Denne typen lån er ofte å foretrekke fordi det konsistente betalingsbeløpet letter budsjetteringen. Lånetiden kan settes for en hvilken som helst avtale som begge parter er enige om, men de hyppigst brukte trinnene er 15, 20 og 30 år. Kortere lån har større utbetalinger, men lavere rente, siden långivere anser disse lånene som mindre risikable. En investor som er mer opptatt av å holde betalingen lav og forbedre sin umiddelbare kontantstrøm, kan velge en lengre periode.
ARM er et annet pant i investeringseiendommer som kan være attraktive for en låntaker på grunn av lavere introduksjonsrenter. Denne typen pantelån er knyttet til verdien av en finansiell indeks, og rentene vil bli hevet eller senket med jevne mellomrom for å reflektere svingninger i markedet. Fordelen for långiveren er at panteeieren er den parten som bærer risikoen for endringer i kostnadene for penger, mens långiveren bærer denne risikoen i et konvensjonelt lån.
Et ballonglån brukes først og fremst hvis en kjøper har til hensikt å eie eiendommen i en begrenset periode, planlegger å refinansiere, eller forventer å få en stor tilstrømning av kontanter på slutten av løpetiden. Dette lånet har lavere renter og amortiserer ikke hele beløpet, så betalingen er lavere før ballongbetalingen forfaller, vanligvis om fem til syv år. Mange ballonglån har en mulighet til å konvertere til et fast rente til gjeldende markedsrente når ballongen forfaller.
Rentene på et pant i en investeringseiendom er vanligvis litt høyere enn de som belastes for en personlig bolig, først og fremst fordi en person har mindre sannsynlighet for å misligholde et lån til sitt eget hjem enn for en investeringseiendom. Dessuten er mengden reservekrav ofte høyere enn ved kjøp av personlig bolig. Generelt vil en utlåner kreve at en person som søker et pant i investeringseiendom, tilsvarer seks måneders utbetalinger i kontante reserver.
Andre økonomiske hensyn er kjøperens gjeldsgrad (DTI), kredittscore og utlånsgrad. DTI beregnes ved å legge til alle månedlige forpliktelser og dele det totale med den brutto månedlige inntekten. Hvis kjøperen har andre utleieeiendommer som har en negativ kontantstrøm, vil det negative beløpet bli vurdert som gjeld ved beregning av DTI. Hvis de andre eiendommene har en positiv kontantstrøm, kan overskuddet betraktes som inntekt så lenge kjøperen kan underbygge en historie med lønnsomhet. Når leie av den foreslåtte investeringseiendommen beregnes for et pant i investeringseiendom, vil utlåner bare inkludere 75% av forventet leie for å imøtekomme mulige ledige stillinger.
Mange långivere krever 20% forskuddsbetaling før de godkjenner et pant i investeringseiendom. Andre kan imidlertid være villige til å tillate en kjøper å få en del av den forskuddsbetalingen gjennom et andre pantelån eller egenkapital. Långivere begrenser noen ganger typen eiendom de vil finansiere; for eksempel kan det hende at noen ikke finansierer condo-konverteringer, og andre finansierer kanskje bare kommersielle enheter. En person som vurderer å kjøpe en investeringseiendom, bør ikke bare undersøke eiendomsmarkedet, men også finansieringsalternativene i hans område.