Hvad er et pant i investeringsejendom?
Investeringsejendom er ejendom, bolig eller erhverv, der bruges til leje. Medmindre en person har nok kontanter til at betale for ejendommen, er han generelt nødt til at få et lån, kaldet et investeringsejendomslån, til at gennemføre købet. De mest almindelige typer prioritetslån er fastforrentede lån, justerbar rente-prioritetslån (ARM) og ballonlån.
En fast ejendom til fast ejendom er et lån, der opkræver en fast rente for hele lånets længde. Denne type lån foretrækkes ofte, fordi det konsistente betalingsbeløb gør budgetteringen lettere. Låneperioden kan indstilles til enhver længde, der er aftalt af begge parter, men de hyppigt anvendte trin er 15, 20 og 30 år. Kortere lån har større betalinger, men lavere renter, da långivere betragter disse lån som mindre risikable. En investor, der er mere bekymret for at holde betalingen lav og forbedre sin øjeblikkelige pengestrøm, kan vælge en længere sigt.
ARM er et andet pant i investeringsejendom, der kan være attraktivt for en låntager på grund af de lavere indledende renter. Denne type prioritetslån er knyttet til værdien af et finansielt indeks, og renterne hæves eller sænkes med jævne mellemrum for at afspejle udsving i markedet. Fordelen for långiveren er, at pantindehaveren er den part, der bærer risikoen for ændringer i omkostningerne ved penge, mens långiveren bærer denne risiko i et konventionelt lån.
Et ballonlån bruges primært, hvis en køber har til hensigt at eje ejendommen i et begrænset tidsrum, planlægger at refinansiere eller forventer at modtage en stor tilstrømning af kontanter i slutningen af perioden. Dette lån har lavere renter og afskrives ikke det fulde beløb, så betalingen er lavere, indtil ballonbetalingen forfalder, typisk om fem til syv år. Mange ballonlån har en mulighed for at konvertere til en fast rente til den nuværende markedsrente, når ballonen forfalder.
Rentesatser på et pant i investeringsejendomme er generelt lidt højere end dem, der opkræves for en personlig bolig, primært fordi en person er mindre tilbøjelig til at misligholde et lån til sit eget hjem end for en investeringsejendom. Desuden er det krævede reservekontant ofte højere end ved et personligt opholdskøb. Generelt vil en långiver kræve, at en person, der søger et pant i investeringsejendomme, svarer til seks måneders betalinger i kontante reserver.
Andre økonomiske overvejelser er købers gæld til indkomstforhold (DTI), kreditresultater og udlåns-forholdet. DTI beregnes ved at tilføje alle de månedlige forpligtelser og dividere det samlede beløb med den brutto månedlige indkomst. Hvis køberen har andre lejeboliger, der har en negativ pengestrøm, betragtes det negative beløb som gæld, når han beregner DTI. Hvis de andre ejendomme har en positiv pengestrøm, kan fortjenesten betragtes som indkomst, så længe køberen kan underbygge en historie med rentabilitet. Når husleje fra den foreslåede investeringsejendom beregnes for et pant i investeringsejendomme, vil långiver kun medtage 75% af de forventede huslejer for at imødekomme mulige ledige stillinger.
Mange långivere kræver 20% forskud, før de godkender et investeringsejendomslån. Andre kan imidlertid være villige til at give en køber mulighed for at opnå en del af denne forskud via et andet prioritets- eller egenkapitalinstrument. Långivere begrænser undertiden den type ejendom, de vil finansiere; for eksempel finansierer nogle muligvis ikke condo-konverteringer, og andre finansierer muligvis kun kommercielle enheder. En person, der overvejer at købe en investeringsejendom, bør ikke kun undersøge ejendomsmarkedet, men også finansieringsmulighederne i hans område.