Wat is een vastgoedbeleggingshypotheek?
Investeringsvastgoed is onroerend goed, residentieel of commercieel, dat wordt gebruikt voor verhuurdoeleinden. Tenzij iemand voldoende contant geld heeft om het onroerend goed te betalen, moet hij over het algemeen een lening krijgen, een hypotheek met een vastgoedbelegging, om de aankoop te voltooien. De meest voorkomende soorten hypotheken zijn leningen met vaste rente, hypotheek met variabele rente (ARM's) en ballonleningen.
Een hypotheek met vaste rente voor vastgoedbeleggingen is een hypotheek die een vast rentetarief voor de gehele lengte van de lening in rekening brengt. Dit type lening heeft vaak de voorkeur omdat het consistente betalingsbedrag budgettering vergemakkelijkt. De uitleentermijn kan worden ingesteld voor elke lengte die door beide partijen is overeengekomen, maar de meest gebruikte stappen zijn 15, 20 en 30 jaar. Kortere leningen hebben grotere betalingen maar lagere rentetarieven, aangezien kredietverstrekkers deze leningen als minder riskant beschouwen. Een belegger die zich meer zorgen maakt over het laag houden van de betaling en het verbeteren van zijn directe kasstroom, kan kiezen voor een langere termijn.
De ARM is een andere vastgoedbeleggingshypotheek die aantrekkelijk kan zijn voor een kredietnemer vanwege de lagere introductierente. Dit type hypotheek is gekoppeld aan de waarde van een financiële index en de tarieven worden periodiek verhoogd of verlaagd om schommelingen in de markt weer te geven. Het voordeel voor de kredietgever is dat de hypotheekhouder de partij is die het risico draagt van veranderingen in de kosten van geld, terwijl de kredietgever dit risico draagt in een conventionele lening.
Een ballonlening wordt voornamelijk gebruikt als een koper van plan is het onroerend goed voor een beperkte tijd te bezitten, van plan is te herfinancieren of aan het einde van de looptijd een grote instroom van contanten verwacht te ontvangen. Deze lening heeft lagere rentetarieven en geeft niet het volledige bedrag af, dus de betaling is lager totdat de ballonbetaling verschuldigd is, meestal binnen vijf tot zeven jaar. Veel ballonleningen hebben een optie om te converteren naar een hypotheek met een vaste rente tegen de huidige marktkoers wanneer de ballon vervalt.
De rentetarieven voor een hypotheek op onroerend goed zijn doorgaans iets hoger dan die voor een persoonlijke woning, voornamelijk omdat een persoon minder kans maakt op een lening voor zijn eigen woning dan op een onroerend goed. Ook is het vereiste bedrag aan contant geld vaak hoger dan bij een aankoop van een persoonlijke woning. Over het algemeen zal een geldschieter vereisen dat een persoon die een hypotheek op onroerend goed zoekt, het equivalent van zes maanden betalingen in contanten heeft.
Andere financiële overwegingen zijn de schuldquote (DTI) van de koper, kredietscores en de lening / waarde-ratio. DTI wordt berekend door alle maandelijkse verplichtingen op te tellen en het totaal te delen door het bruto maandinkomen. Als de koper andere huurwoningen heeft die een negatieve kasstroom hebben, wordt het negatieve bedrag als schuld beschouwd bij de berekening van de DTI. Als de andere eigenschappen een positieve kasstroom hebben, kan de winst als inkomen worden beschouwd, zolang de koper een geschiedenis van winstgevendheid kan onderbouwen. Wanneer de huur van de voorgestelde vastgoedbeleggingen wordt berekend voor een vastgoedbeleggingshypotheek, zal de kredietgever slechts 75% van de verwachte huurprijzen opnemen om mogelijke vacatures te accommoderen.
Veel geldschieters vereisen een aanbetaling van 20% voordat ze een hypotheek op onroerend goed goedkeuren. Anderen, echter, kunnen bereid zijn om een koper toe te staan om een deel van die aanbetaling te verkrijgen via een tweede hypotheek of een eigen kredietlijn. Kredietverstrekkers beperken soms het type onroerend goed dat ze financieren; Sommige financieren bijvoorbeeld geen flatconversies en andere financieren alleen commerciële eenheden. Een persoon die overweegt om een vastgoedbelegging te kopen, moet niet alleen de onroerendgoedmarkt onderzoeken, maar ook de financieringsmogelijkheden in zijn gebied.