Che cosa è un mutuo sugli investimenti immobiliari?
Gli investimenti immobiliari sono immobili, residenziali o commerciali, utilizzati a fini di noleggio. A meno che una persona non abbia abbastanza denaro per pagare la proprietà, generalmente dovrà ottenere un prestito, chiamato ipoteca sugli investimenti immobiliari, per completare l'acquisto. I tipi più comuni di mutui sono prestiti a tasso fisso, mutui a tasso variabile (ARM) e prestiti in mongolfiera.
Un'ipoteca di investimento a tasso fisso è quella che addebita un tasso di interesse fisso per l'intera durata del prestito. Questo tipo di prestito è spesso preferito perché l'importo consistente del pagamento semplifica il budget. Il periodo di prestito può essere fissato per la durata concordata da entrambe le parti, ma gli incrementi più frequentemente utilizzati sono 15, 20 e 30 anni. I prestiti a breve termine hanno pagamenti più elevati ma tassi di interesse più bassi poiché i finanziatori considerano questi prestiti meno rischiosi. Un investitore che è più preoccupato di mantenere basso il pagamento e migliorare il suo flusso di cassa immediato può optare per un periodo più lungo.
Il ARM è un altro mutuo immobiliare di investimento che può essere attraente per un mutuatario a causa dei tassi di interesse introduttivi più bassi. Questo tipo di mutuo è legato al valore di un indice finanziario e i tassi saranno aumentati o ridotti periodicamente per riflettere le fluttuazioni del mercato. Il vantaggio per il creditore è che il titolare del mutuo è la parte che comporta il rischio di variazioni del costo del denaro, mentre il creditore si assume questo rischio in un prestito convenzionale.
Un prestito in mongolfiera viene utilizzato principalmente se un acquirente intende possedere la proprietà per un periodo di tempo limitato, prevede di rifinanziare o prevede di ricevere un grande afflusso di denaro al termine del periodo. Questo prestito ha tassi di interesse più bassi e non ammortizza l'intero importo, quindi il pagamento è inferiore fino alla scadenza del pagamento dell'aerostato, in genere da cinque a sette anni. Molti prestiti in mongolfiera hanno un'opzione per convertirsi in un'ipoteca a tasso fisso al tasso di mercato corrente alla scadenza del pallone.
I tassi di interesse su un'ipoteca di investimento immobiliare sono generalmente un po 'più alti di quelli addebitati per una residenza personale, principalmente perché una persona ha meno probabilità di insolvenza su un prestito per la propria casa rispetto a un investimento immobiliare. Inoltre, la quantità di contanti di riserva richiesta è spesso superiore a quella di un acquisto di residenza personale. In genere, un prestatore richiede che una persona in cerca di un mutuo immobiliare di investimento abbia l'equivalente di pagamenti di sei mesi in riserve di liquidità.
Altre considerazioni finanziarie sono il rapporto debito / reddito (DTI) dell'acquirente, i punteggi di credito e il rapporto prestito / valore. Il DTI viene calcolato sommando tutti gli obblighi mensili e dividendo il totale per il reddito mensile lordo. Se l'acquirente ha altri immobili in affitto che hanno un flusso di cassa negativo, l'importo negativo verrà considerato debito al momento del calcolo del DTI. Se le altre proprietà hanno un flusso di cassa positivo, il profitto può essere considerato reddito purché l'acquirente possa comprovare una storia di redditività. Quando l'affitto dall'investimento immobiliare proposto viene calcolato per un'ipoteca sugli investimenti immobiliari, il finanziatore includerà solo il 75% degli affitti previsti per far fronte a possibili posti vacanti.
Molti istituti di credito richiedono un acconto del 20% prima di approvare un mutuo immobiliare di investimento. Altri, tuttavia, possono essere disposti a consentire a un acquirente di ottenere parte di tale acconto attraverso una seconda ipoteca o una linea di credito azionaria. I finanziatori a volte limitano il tipo di proprietà che finanzieranno; ad esempio, alcuni potrebbero non finanziare conversioni condominiali e altri possono finanziare solo unità commerciali. Una persona che sta valutando l'acquisto di un investimento immobiliare non dovrebbe solo indagare sul mercato immobiliare, ma anche sulle opzioni di finanziamento nella sua zona.