Vad är ett hypotekslån?
Investeringsfastigheter är fastigheter, bostäder eller kommersiella som används för hyresändamål. Såvida inte en person har tillräckligt med kontanter för att betala för fastigheten, kommer han i allmänhet att behöva få ett lån, kallad en investeringseiendomslån, för att slutföra köpet. De vanligaste typerna av inteckningar är lån med fast ränta, lån med justerbar ränta (ARM) och ballonglån.
En fastighetslån med fast ränta är en som tar ut en fast ränta för hela lånets längd. Denna typ av lån föredras ofta eftersom det konsekventa betalningsbeloppet underlättar budgeteringen. Lånetiden kan fastställas för alla längder som båda parter har kommit överens om, men de mest använda intervallen är 15, 20 och 30 år. Kortare lån har större betalningar men lägre räntor eftersom långivare anser att dessa lån är mindre riskabla. En investerare som är mer bekymrad över att hålla betalningen låg och förbättra sitt omedelbara kassaflöde kan välja en längre sikt.
ARM är en annan fastighetslån som kan vara attraktiv för en låntagare på grund av de lägre introduktionsräntorna. Denna typ av inteckning är kopplad till värdet på ett finansiellt index, och räntorna höjs eller sänks regelbundet för att återspegla fluktuationer på marknaden. Fördelen för långivaren är att inteckningshållaren är den part som bär risken för förändringar i kostnaden för pengar, medan långivaren bär denna risk i ett konventionellt lån.
Ett ballonglån används främst om en köpare avser att äga fastigheten under en begränsad tid, planerar att refinansiera eller förväntar sig att få ett stort inflöde av kontanter i slutet av terminen. Detta lån har lägre räntor och amorterar inte hela beloppet, så betalningen är lägre tills ballongbetalningen förfaller, vanligtvis om fem till sju år. Många ballonglån har ett alternativ att konvertera till en fast ränta till den nuvarande marknadsräntan när ballongen förfaller.
Räntorna på en inteckning för investeringseiendom är i allmänhet lite högre än de som debiteras för en personlig bostad, främst på grund av att en person är mindre benägna att ha ett lån för sitt eget hem än för en investeringseiendom. Dessutom är mängden reservkrav ofta högre än vid köp av personliga bostäder. I allmänhet kommer en långivare att kräva att en person som söker en inteckning för investeringseiendom har motsvarande sex månaders betalningar i kontanter.
Andra finansiella överväganden är köparens skuldkvot (DTI), kreditpoäng och lånevärdet. DTI beräknas genom att lägga till alla de månatliga förpliktelserna och dela det totala med den brutto månadsinkomsten. Om köparen har andra hyresfastigheter som har ett negativt kassaflöde kommer det negativa beloppet att betraktas som skuld vid beräkningen av DTI. Om de andra fastigheterna har ett positivt kassaflöde, kan vinsten betraktas som inkomst så länge köparen kan underbygga en historik om lönsamhet. När hyran från den föreslagna förvaltningsfastigheten beräknas för en inteckning för investeringseiendom, kommer långivaren endast att inkludera 75% av de förväntade hyrorna för att möjliggöra möjliga lediga platser.
Många långivare kräver 20% utbetalning innan de godkänner en inteckning för investeringseiendom. Andra kan emellertid vara villiga att tillåta en köpare att få en del av denna utbetalning genom en andra inteckning eller eget kapital. Långivare begränsar ibland typen av egendom de kommer att finansiera; till exempel kanske vissa inte finansierar lägenhetsomvandlingar, och andra kanske bara finansierar kommersiella enheter. En person som överväger att köpa en investeringseiendom bör inte bara undersöka fastighetsmarknaden utan också finansieringsalternativen i sitt område.