¿Qué es una hipoteca subacuática?
Las hipotecas subacuáticas son acuerdos hipotecarios que efectivamente dejan al propietario con más deuda sobre la propiedad que el valor de mercado actual. En general, una situación de hipoteca subacuática no surge cuando un comprador obtiene una primera hipoteca. La condición tiende a surgir cuando se saca una segunda o tercera hipoteca, o si los factores dentro del área hacen que la propiedad se deprecie de forma inesperada.
Una de las formas más comunes de entrar en una situación de hipoteca subacuática es cuando el dueño de una propiedad elige refinanciar una hipoteca existente. Los prestamistas pueden ofrecer la opción de pedir prestado el capital existente en la propiedad. En algunos casos, esta puede ser una opción viable, suponiendo que haya una gran cantidad de capital acumulado. Sin embargo, si la cantidad de capital es relativamente pequeña, esta solución puede conducir rápidamente a un nivel de deuda en la propiedad que excede el valor de mercado actual. Cuando esto ocurre, el dueño de la propiedad se encuentra esencialmente en una situación de hipoteca submarina.
Otra forma común en que las hipotecas adquieren un aspecto subacuático son los cambios en los valores de las propiedades. Cuando se realiza la rezonificación u otros cambios en el área, existe la posibilidad de que el valor de mercado de la propiedad caiga por debajo del total de las hipotecas pendientes actuales. Esto esencialmente crea una situación en la que el propietario no podría vender la propiedad por ingresos suficientes para pagar todo el endeudamiento actual.
En algunos casos, se produce una situación de hipoteca subacuática porque el propietario opta por extender en exceso los préstamos contra la propiedad. Por ejemplo, hay muchos prestamistas que extenderán una tercera hipoteca sobre la base del historial crediticio y la seguridad laboral del solicitante. Sin embargo, si el propietario pierde su trabajo y no puede mantener los pagos de todas las hipotecas pendientes, la tercera hipoteca efectivamente coloca las finanzas del propietario en una situación submarina.
Una crisis inmobiliaria también puede crear una situación hipotecaria subacuática. Cuando existe una demanda de espacio habitable que excede el número de unidades disponibles en el área, los precios de cualquier hogar aumentarán significativamente. El resultado final es que los valores de mercado aumentan temporalmente y se sacan las hipotecas para satisfacer los precios actuales. Cuando termina la crisis y los valores de mercado caen, los propietarios deben más en sus casas de lo que realmente vale la propiedad. En este punto, al propietario le resultará prácticamente imposible vender la propiedad por un monto suficiente para cubrir el costo de la hipoteca, y es más probable que incumpla.