Hvad er et undervandslån?
Undervandslån er pantearrangementer, der effektivt efterlader ejeren med mere gæld på ejendommen end den aktuelle markedsværdi. Generelt opstår ikke en undersøisk prioritetssituation, når en køber optager et første prioritetslån. Betingelsen har en tendens til at opstå, når der tages et andet eller tredje prioritetslån, eller hvis faktorer inden for området får ejendommen til at afskrives i værdi uventet.
En af de mest almindelige måder at komme i en undervandslånssituation på er, når en ejendomsejer vælger at refinansiere et eksisterende prioritetslån. Långivere kan tilbyde muligheden for at låne på den eksisterende egenkapital i ejendommen. I nogle tilfælde kan dette være en brugbar mulighed, hvis man antager, at der er opbygget en stor mængde egenkapital. Men hvis egenkapitalen er relativt lille, kan denne løsning hurtigt føre til et gældsniveau på ejendommen, der overstiger den aktuelle markedsværdi. Når dette finder sted, er ejeren af ejendom i det væsentlige i en undersøisk prioritetssituation.
En anden almindelig måde, hvorpå realkreditlån tager et undervandsaspekt, er skift i ejendomsværdier. Når omregulering eller andre ændringer i området finder sted, er der muligheden for, at markedsværdien for ejendommen vil falde under summen af de nuværende udestående prioritetslån. Dette skaber i det væsentlige en situation, hvor ejeren ikke ville være i stand til at sælge ejendommen for tilstrækkelig indtægt til at betale ned al den aktuelle gæld.
I nogle tilfælde finder en undersøisk prioritetssituation sted, fordi husejeren vælger at overdrive låntagningen mod ejendommen. F.eks. Er der mange långivere, der vil forlænge et tredje prioritetslån på grundlag af ansøgerens kredithistorie og jobsikkerhed. Men hvis ejeren mister sit job og ikke er i stand til at holde op med betalingerne på alle udestående prioritetslån, placerer det tredje prioritetslån effektivt ejerens økonomi i en undervandssituation.
En boligknas kan også skabe en undervandslånssituation. Når der er efterspørgsel efter boligareal, der overstiger antallet af enheder, der er tilgængelige i området, stiger priserne for eventuelle boliger markant. Slutresultatet er, at markedsværdierne midlertidigt stiger, og at der er taget realkreditlån for at imødekomme de aktuelle priser. Når knaset er forbi, og markedsværdierne falder, efterlades ejere mere på deres hjem, end ejendommen faktisk er værd. På dette tidspunkt vil ejeren finde det næsten umuligt at sælge ejendommen tilstrækkeligt til at dække omkostningerne ved pantelånet, og det er sandsynligvis mere misligholdt.