Hvad er et undervands pantelån?
Undervandslån er realkreditordninger, der effektivt efterlader ejeren med mere gæld på ejendommen end den aktuelle markedsværdi.Generelt opstår en undervands pantelån ikke, når en køber udtager et første prioritetslån.Betingelsen har en tendens til at opstå, når der tages et andet eller tredje prioritetslån ud, eller hvis faktorer inden for området får ejendommen til at afskrives uventet.
En af de mest almindelige måder at komme ind i en undervands prioritetssituation er, når en ejendomsejer vælger at refinansiere et eksisterende prioritetslån.Långivere kan tilbyde muligheden for at låne på den eksisterende egenkapital i ejendommen.I nogle tilfælde kan dette være en brugbar mulighed, hvis man antager, at der er opbygget en stor mængde egenkapital.Men hvis mængden af egenkapital er relativt lille, kan denne løsning hurtigt føre til et gældsniveau på den ejendom, der overstiger den aktuelle markedsværdi.Når dette finder sted, er ejendomsejeren i det væsentlige i en undervands prioritetssituation.
En anden almindelig måde, hvorpå prioritetslån påtager sig et undervandsaspekt, er forskydninger i ejendomsværdier.Når omzonering eller andre ændringer i området finder sted, er der muligheden for, at markedsværdien for ejendommen falder under det samlede antal de nuværende udestående prioritetslån.Dette skaber i det væsentlige en situation, hvor ejeren ikke ville være i stand til at sælge ejendommen til nok indtægter til at betale al den nuværende gæld.
I nogle tilfælde finder der en undervands pantelån, fordi husejeren vælger at overdrive låntagningen mod ejendommen.For eksempel er der mange långivere, der vil udvide et tredje pant på grundlag af ansøgerens kredithistorik og jobsikkerhed.Men hvis ejeren mister sit job og ikke er i stand til at opretholde betalingerne på alle udestående prioritetslån, placerer det tredje pantelån effektivt ejeren af ejeren i en undervandssituation.
En boligknas kan også skabe en undervands pantelånssituation.Når der er efterspørgsel efter boligareal, der overstiger antallet af tilgængelige enheder i området, vil priserne for eventuelle boliger stige markant.Slutresultatet er, at markedsværdierne midlertidigt stiger, og prioritetslån tages ud for at imødekomme de nuværende priser.Når knasen er forbi, og markedsværdierne falder, overlades ejere på grund af mere på deres hjem, end ejendommen faktisk er værd.På dette tidspunkt finder ejeren det næsten umuligt at sælge ejendommen til nok til at dække omkostningerne ved pantelånet og er muligvis mere tilbøjelige til at misligholde.