Qu'est-ce qu'une hypothèque sous-marine?
Les hypothèques sous-marines sont des accords hypothécaires qui obligent effectivement le propriétaire à s'endetter davantage sur la propriété que la valeur marchande actuelle. En règle générale, une situation de prêt hypothécaire sous-marin ne se produit pas lorsqu'un acheteur contracte un premier prêt hypothécaire. La situation a tendance à se produire lorsqu'une deuxième ou une troisième hypothèque est contractée, ou si des facteurs locaux font que la propriété se déprécie de manière inattendue.
L'un des moyens les plus courants de se retrouver dans une situation hypothécaire sous-marine est lorsqu'un propriétaire choisit de refinancer une hypothèque existante. Les prêteurs peuvent offrir la possibilité d'emprunter sur les fonds propres existants de la propriété. Dans certains cas, cela peut être une option viable, en supposant que l’équité accumulée est importante. Cependant, si le montant des capitaux propres est relativement petit, cette solution peut rapidement conduire à un niveau d'endettement de la propriété supérieur à la valeur marchande actuelle. Lorsque cela se produit, le propriétaire est essentiellement dans une situation de prêt hypothécaire sous-marin.
Les variations de la valeur des propriétés sont un autre moyen couramment utilisé par les hypothèques pour prendre un aspect sous-marin. Lorsque le zonage ou d'autres changements dans la région ont lieu, il est possible que la valeur marchande de la propriété baisse en dessous du total des hypothèques en cours. Cela crée essentiellement une situation dans laquelle le propriétaire ne pourrait pas vendre la propriété avec suffisamment de revenus pour rembourser la totalité de la dette actuelle.
Dans certains cas, une hypothèque sous-marine se produit parce que le propriétaire choisit de trop étendre l'emprunt sur la propriété. Par exemple, de nombreux prêteurs accorderont une troisième hypothèque sur la base des antécédents de crédit et de la sécurité d'emploi du demandeur. Toutefois, si le propriétaire perd son emploi et est incapable de maintenir les paiements de toutes les hypothèques en suspens, la troisième hypothèque place effectivement ses finances en situation sous-marine.
Une pénurie de logements peut également créer une situation de prêt hypothécaire sous-marin. Lorsqu'il existe une demande d'espace habitable supérieure au nombre d'unités disponibles dans la région, les prix de toutes les maisons augmenteront considérablement. Le résultat final est que les valeurs de marché augmentent temporairement et que des hypothèques sont contractées pour respecter les prix actuels. Lorsque la crise est terminée et que les valeurs marchandes chutent, les propriétaires sont redevables de plus que ce que la propriété vaut réellement. À ce stade, le propriétaire se trouvera dans l'impossibilité de vendre la propriété suffisamment pour couvrir le coût de l'hypothèque, et pourrait être plus susceptible de faire défaut.