O que é uma hipoteca subaquática?

Hipotecas subaquáticas são acordos de hipotecas que efetivamente deixam o proprietário com mais dívidas na propriedade do que o valor atual de mercado. Geralmente, uma situação de hipoteca subaquática não ocorre quando um comprador realiza uma primeira hipoteca. A condição tende a surgir quando uma segunda ou terceira hipoteca é retirada, ou se fatores dentro da área causam depreciação inesperada do valor da propriedade.

Uma das maneiras mais comuns de entrar em uma situação de hipoteca subaquática é quando o proprietário decide refinanciar uma hipoteca existente. Os credores podem oferecer a opção de tomar empréstimos sobre o patrimônio existente na propriedade. Em alguns casos, isso pode ser uma opção viável, supondo que haja uma grande quantidade de patrimônio acumulado. No entanto, se a quantidade de patrimônio for relativamente pequena, essa solução poderá rapidamente levar a um nível de dívida na propriedade que exceda o valor atual de mercado. Quando isso ocorre, o proprietário está essencialmente em uma situação de hipoteca subaquática.

Outra maneira comum de as hipotecas assumirem um aspecto subaquático são as mudanças nos valores das propriedades. Quando o zoneamento ou outras alterações na área ocorrem, é possível que o valor de mercado do imóvel caia abaixo do total das hipotecas em circulação atuais. Isso cria essencialmente uma situação em que o proprietário não seria capaz de vender a propriedade com receita suficiente para pagar todo o endividamento atual.

Em alguns casos, ocorre uma situação de hipoteca subaquática porque o proprietário opta por estender demais os empréstimos contra a propriedade. Por exemplo, existem muitos credores que estenderão uma terceira hipoteca com base no histórico de crédito e na segurança do emprego do requerente. No entanto, se o proprietário perder o emprego e não conseguir manter os pagamentos de todas as hipotecas pendentes, a terceira hipoteca efetivamente colocará as finanças do proprietário em uma situação subaquática.

Uma crise imobiliária também pode criar uma situação de hipoteca subaquática. Quando há uma demanda por espaço que excede o número de unidades disponíveis na área, os preços de todas as casas aumentam significativamente. O resultado final é que os valores de mercado aumentam temporariamente e as hipotecas são contratadas para atender aos preços atuais. Quando a crise acaba e os valores de mercado caem, os proprietários ficam devendo mais em suas casas do que realmente vale a propriedade. Nesse ponto, o proprietário achará praticamente impossível vender a propriedade o suficiente para cobrir o custo da hipoteca e poderá ter mais chances de inadimplência.