Che cos'è un mutuo subacqueo?

I mutui subacquei sono accordi ipotecari che lasciano effettivamente il proprietario con più debito sulla proprietà rispetto all'attuale valore di mercato. Generalmente, una situazione ipotecaria subacquea non si presenta quando un acquirente sottoscrive una prima ipoteca. La condizione tende a sorgere quando viene stipulata una seconda o terza ipoteca o se fattori all'interno dell'area provocano un deprezzamento imprevisto della proprietà.

Uno dei modi più comuni per entrare in una situazione ipotecaria subacquea è quando un proprietario sceglie di rifinanziare un'ipoteca esistente. I finanziatori possono offrire la possibilità di prendere in prestito il capitale proprio esistente nella proprietà. In alcuni casi, questa può essere un'opzione praticabile, supponendo che vi sia una grande quantità di capitale accumulato. Tuttavia, se la quantità di capitale proprio è relativamente piccola, questa soluzione può portare rapidamente a un livello di debito sulla proprietà che supera il valore di mercato attuale. Quando ciò accade, il proprietario si trova essenzialmente in una situazione ipotecaria subacquea.

Un altro modo comune che i mutui assumono un aspetto sottomarino sono i cambiamenti nei valori delle proprietà. In caso di rezonizzazione o altri cambiamenti nell'area, esiste la possibilità che il valore di mercato per la proprietà scenda al di sotto del totale degli attuali mutui in essere. Ciò crea essenzialmente una situazione in cui il proprietario non sarebbe in grado di vendere la proprietà per entrate sufficienti a ripagare l'intero indebitamento attuale.

In alcuni casi, si verifica una situazione ipotecaria subacquea perché il proprietario della casa sceglie di estendere eccessivamente il prestito contro la proprietà. Ad esempio, ci sono molti istituti di credito che estenderanno una terza ipoteca sulla base della storia creditizia e della sicurezza del lavoro del richiedente. Tuttavia, se il proprietario perde il proprio lavoro e non è in grado di mantenere i pagamenti su tutti i mutui in essere, la terza ipoteca pone effettivamente le finanze del proprietario in una situazione sottomarina.

Una crisi immobiliare può anche creare una situazione ipotecaria subacquea. Quando c'è una domanda di spazio abitativo che supera il numero di unità disponibili nell'area, i prezzi per qualsiasi casa aumenteranno in modo significativo. Il risultato finale è che i valori di mercato aumentano temporaneamente e i mutui vengono stipulati per soddisfare i prezzi attuali. Quando la crisi si è conclusa e i valori di mercato calano, i proprietari rimangono più a causa delle loro case di quanto la proprietà valga davvero. A questo punto, il proprietario troverà praticamente impossibile vendere la proprietà abbastanza per coprire il costo del mutuo e potrebbe avere maggiori probabilità di insolvenza.