Was ist eine Unterwasserhypothek?
Unterwasserhypotheken sind Hypothekenvereinbarungen, bei denen der Eigentümer effektiv mehr Schulden auf dem Grundstück hat als der aktuelle Marktwert. In der Regel liegt keine Unterwasserhypothek vor, wenn ein Käufer eine erste Hypothek aufnimmt. Der Zustand tritt in der Regel ein, wenn eine zweite oder dritte Hypothek aufgenommen wird oder wenn Faktoren innerhalb des Gebiets zu einer unerwarteten Wertminderung der Immobilie führen.
Eine der häufigsten Möglichkeiten, in eine Unterwasserhypothek zu geraten, besteht darin, eine bestehende Hypothek zu refinanzieren. Kreditgeber können die Option anbieten, sich auf das vorhandene Eigenkapital der Immobilie zu leihen. In einigen Fällen kann dies eine praktikable Option sein, vorausgesetzt, es wird eine große Menge an Eigenkapital aufgebaut. Wenn das Eigenkapital jedoch relativ gering ist, kann diese Lösung schnell zu einer Verschuldung der Immobilie führen, die den aktuellen Marktwert übersteigt. In diesem Fall befindet sich der Immobilienbesitzer im Wesentlichen in einer Unterwasserhypothekensituation.
Eine andere übliche Art, wie Hypotheken einen Unterwasseraspekt annehmen, sind Verschiebungen der Immobilienwerte. Bei einer Umwidmung oder anderen Änderungen in der Fläche besteht die Möglichkeit, dass der Marktwert der Immobilie unter die Summe der aktuell ausstehenden Hypotheken fällt. Dies führt im Wesentlichen zu einer Situation, in der der Eigentümer die Immobilie nicht für ausreichende Einnahmen verkaufen kann, um die gesamte derzeitige Verschuldung zu begleichen.
In einigen Fällen kommt es zu einer Unterwasserhypothekensituation, weil der Hausbesitzer die Kreditaufnahme für die Immobilie überfordert. Zum Beispiel gibt es viele Kreditgeber, die eine dritte Hypothek auf der Grundlage der Bonität und der Arbeitsplatzsicherheit des Antragstellers verlängern. Wenn der Eigentümer jedoch seinen Arbeitsplatz verliert und nicht in der Lage ist, die Zahlungen für alle ausstehenden Hypotheken aufrechtzuerhalten, versetzt die dritte Hypothek die Finanzen des Eigentümers effektiv in eine Unterwassersituation.
Eine Wohnungskrise kann auch zu einer Unterwasserhypothekensituation führen. Wenn eine Nachfrage nach Wohnraum besteht, die die Anzahl der in der Region verfügbaren Wohneinheiten übersteigt, werden die Preise für jedes Haus erheblich steigen. Das Endergebnis ist, dass die Marktwerte vorübergehend steigen und Hypotheken aufgenommen werden, um den aktuellen Preisen zu entsprechen. Wenn die Krise vorbei ist und die Marktwerte sinken, müssen die Eigentümer mehr für ihre Häuser aufwenden, als die Immobilie tatsächlich wert ist. Zu diesem Zeitpunkt wird der Eigentümer es praktisch unmöglich finden, die Immobilie zu einem ausreichenden Preis zu verkaufen, um die Kosten der Hypothek zu decken, und es ist möglicherweise wahrscheinlicher, dass sie in Verzug gerät.