¿Qué es el interés diferido?
El interés diferido es cualquier interés que se aplica al saldo de un préstamo, cuando los términos del acuerdo de préstamo hacen posible que el próximo pago adeudado sea menor que la cantidad de intereses adeudados. Este tipo de acuerdo a veces se encuentra en lo que se conoce como una hipoteca de tasa ajustable o ARM. También es posible estructurar una hipoteca de tasa fija con disposiciones que permitan intereses diferidos. Cuando el interés diferido hace que el saldo del préstamo aumente, esto crea una situación conocida como amortización negativa, ya que el saldo no disminuyó como resultado del pago.
Una de las formas más fáciles de comprender cómo funciona el interés diferido es considerar una hipoteca de tasa ajustada que incluya esta característica. Si la opción de pago de intereses del préstamo es de $ 1000 dólares estadounidenses (USD) y los términos permiten un pago reducido de $ 800 USD, esto crea una situación en la que realizar ese pago reducido resultará en agregar $ 200 USD al saldo del capital del préstamo. Por lo general, no se exige que el deudor vaya con el pago más bajo y aumente el saldo como resultado; él o ella puede optar por renunciar a la oferta de intereses diferidos y realizar el pago completo. Esto se debe a que ejercer la opción de interés diferido en un ARM aumenta el potencial de que los pagos mensuales se incrementen en algún momento futuro de la vida de la hipoteca.
Las hipotecas de tasa fija que incluyen una característica de interés diferido a menudo se denominan hipotecas de pago graduado. Al igual que con la hipoteca de tasa ajustable, la hipoteca de pago graduado permite la posibilidad de realizar periódicamente un pago mensual reducido. Si bien este acuerdo puede ser útil si los fondos son ajustados, también aumenta las posibilidades de que los pagos mensuales regulares aumenten más adelante. Por esta razón, es importante hacer uso del interés diferido solo después de considerar el posible impacto futuro que la decisión tendrá en el presupuesto mensual.
El uso de intereses diferidos en los contratos hipotecarios no es inusual. Este tipo de provisión de intereses se puede encontrar tanto en hipotecas residenciales como comerciales que se emiten en muchas naciones de todo el mundo. Cuando se emplea de la mejor manera, el acuerdo puede hacer posible el pago de las obligaciones de la deuda para que el impacto en el préstamo sea mínimo, al tiempo que permite al deudor evitar cargos por pagos atrasados u otras sanciones asociadas con obligaciones distintas a la hipoteca.