O que é interesse diferido?

Juros diferidos são os juros aplicados ao saldo de um empréstimo, quando os termos do contrato de empréstimo possibilitam que o próximo pagamento seja menor do que o montante de juros devidos. Às vezes, esse tipo de acordo é encontrado no que é conhecido como hipoteca de taxa ajustável ou ARM. Também é possível que uma hipoteca de taxa fixa seja estruturada com provisões que permitam juros diferidos. Quando os juros diferidos fazem com que o saldo do empréstimo aumente, isso cria uma situação conhecida como amortização negativa, uma vez que o saldo não diminuiu como resultado do pagamento.

Uma das maneiras mais fáceis de entender como os juros diferidos funcionam é considerar uma hipoteca de taxa ajustada que inclua esse recurso. Se a opção de pagamento de juros do empréstimo for de US $ 1000 dólares (USD) e os termos permitirem um pagamento reduzido de US $ 800, isso criará uma situação em que fazer esse pagamento reduzido resultará na adição de US $ 200 ao saldo principal do empréstimo. Geralmente, não há exigência de que o devedor aceite o pagamento mais baixo e aumente o saldo como resultado; ele ou ela pode optar por renunciar à oferta de juros diferidos e efetuar o pagamento integral. Isso ocorre porque o exercício da opção de juros diferidos em um ARM aumenta o potencial de aumento dos pagamentos mensais em algum momento futuro da vida da hipoteca.

Hipotecas de taxa fixa que incluem um recurso de juros diferidos são frequentemente chamadas de hipotecas de pagamento graduadas. Como na hipoteca de taxa ajustável, a hipoteca de pagamento graduado permite a capacidade de efetuar periodicamente um pagamento mensal reduzido. Embora esse arranjo possa ser útil se os fundos forem escassos, também aumenta as chances de os pagamentos mensais regulares aumentarem mais tarde. Por esse motivo, é importante utilizar juros diferidos somente após considerar o possível impacto futuro que a decisão terá no orçamento mensal.

O uso de juros diferidos em contratos de hipoteca não é incomum. Esse tipo de provisão de juros pode ser encontrado em hipotecas residenciais e comerciais emitidas em muitos países do mundo. Quando empregado da melhor forma, o acordo pode possibilitar o pagamento das obrigações de dívida, de modo que o impacto no empréstimo seja mínimo, além de permitir que o devedor evite multas por atraso ou outras multas associadas a outras obrigações além da hipoteca.