¿Cuál es el uso más alto y mejor?
El uso más alto y mejor es un método de valoración de bienes raíces que intenta determinar el uso más rentable de un terreno. Esta determinación se basa primero en qué uso de la tierra cumplirá con las obligaciones legales y lo que la tierra es físicamente capaz de proporcionar. Una vez que se hacen esas consideraciones, el uso más alto y mejor, o HBU, de la tierra se determina por consideraciones financieras y el uso de la tierra que maximizará las ganancias. Las fuerzas del mercado y los factores de ubicación, en oposición a la evaluación subjetiva, son cruciales para determinar la HBU de un terreno en particular.
Hay muchos métodos utilizados por expertos en bienes raíces y profesionales que utilizan para intentar determinar el valor de la tierra. El uso más elevado y óptimo es un método de evaluación muy práctico, ya que esencialmente elimina todos los elementos intangibles de una evaluación y reduce las cuestiones a certezas. Realidades tales como lo que la tierra puede soportar físicamente, cuánto potencial hay para obtener ganancias y cuánto compromiso financiero se necesitará para mejorar la tierra para que pueda alcanzar ese factor potencial en HBU.
Si la tierra está vacante en el momento en que se está considerando o si ya se han realizado mejoras en la tierra, también juegan un papel importante en calcular su uso más alto y mejor. Por ejemplo, un terreno vacante generalmente se visualizará en términos de su potencial comercial y posible rentabilidad. Por el contrario, un terreno en el que ya se han construido edificios puede tener más valor como una propiedad vacante y de reventa, en cuyo caso la demolición de los edificios puede ser la decisión más rentable.
Las inquietudes legales, como los problemas de zonificación, también deben tenerse en cuenta para los mejores propósitos de uso. En ese sentido, se deben considerar los honorarios legales incurridos para corregir cualquier impedimento legal. Las cualidades físicas de la propiedad y su ubicación circundante también juegan en HBU. Por ejemplo, una propiedad ubicada cerca de una serie de propiedades comerciales probablemente merezca una empresa comercial en la propiedad para aprovechar al máximo la ubicación.
De esa manera, las realidades de ubicación se miden de acuerdo con las preocupaciones financieras al realizar el mejor y más alto uso de una propiedad. Esta parte final y más crucial de una evaluación de HBU se centra en los problemas del mercado asociados con la propiedad. Por ejemplo, si el objetivo es una empresa comercial, el propietario debe determinar si el mercado tiene suficiente demanda para la empresa en particular. En última instancia, el uso de la tierra para obtener el mayor beneficio de la inversión es el objetivo final de una evaluación de HBU.