¿Qué es la capitalización de ingresos?
Los inversores y los tasadores en bienes raíces utilizan la capitalización de ingresos para proyectar el valor futuro de una propiedad que genera ingresos. Este método de valoración puede ayudar a un comprador potencial a determinar el mejor precio para una propiedad en función de su rentabilidad anticipada. La capitalización de ingresos tiene en cuenta varios factores, incluida la condición de la propiedad, cómo se compara con propiedades similares, la cantidad de tiempo que estuvo en manos del propietario anterior y el estado de los arrendamientos actuales.
La capitalización directa y la capitalización de rendimiento son dos métodos por los cuales se puede determinar la capitalización de ingresos. El método de capitalización del rendimiento ayuda a medir el valor actual de una propiedad determinando el rendimiento esperado de la inversión. Esto se calcula principalmente considerando patrones de desempeño pasado y haciendo proyecciones basadas en esa información. La capitalización directa considera el capital prestado y la deuda al contrastar las tendencias del mercado con la propiedad en consideración.
Uno de los elementos generales más importantes de la capitalización de ingresos es el examen de las tendencias actuales del mercado en general, y de las propiedades similares en particular. Estos datos se comparan con los ingresos y pérdidas sufridos por la propiedad que se considera para la compra. Al comprender el valor de propiedades similares y el mercado en su conjunto, es posible evaluar si la propiedad en cuestión está, y ha estado, a la altura de las expectativas del mercado.
Otra faceta importante de la capitalización de ingresos es la evaluación del riesgo. Esto incluye un inventario de problemas pasados y actuales balanceados contra cualquier factor de riesgo potencial. Tendencias problemáticas, incidentes y riesgos asociados con propiedades similares también pueden incluirse en esta evaluación.
Una vez que todos los elementos básicos de una propiedad se expresan en forma de datos, el tasador puede usar una serie de razones para calcular un valor. Un índice puede incluir información como gastos operativos, cobertura de deuda y préstamo a valor. Las proporciones se eligen y ajustan de acuerdo con las características de la propiedad y el mercado. Por ejemplo, el valor de una propiedad con un historial problemático o factores de alto riesgo generalmente se calculará con una relación diferente a la de una entidad relativamente libre de problemas.
El método de capitalización de ingresos es uno de los tres enfoques para la valoración de la propiedad. Los otros dos medios de evaluación comúnmente utilizados son el enfoque de costos y el enfoque de ingresos por ventas. El enfoque de costo determina el valor al equilibrar el valor actual de la propiedad contra cualquier mejora realizada con el tiempo y la depreciación de esas mejoras. El enfoque de comparación de ventas considera principalmente el valor de propiedades comparables al determinar cuál sería un precio de mercado aceptable para la propiedad.