Co to jest kapitalizacja dochodu?

Inwestorzy i rzeczoznawcy w zakresie nieruchomości wykorzystują kapitalizację dochodu do prognozowania przyszłej wartości nieruchomości generującej dochód. Ta metoda wyceny może pomóc potencjalnemu nabywcy w ustaleniu najlepszej ceny nieruchomości na podstawie przewidywanej rentowności. Kapitalizacja dochodu uwzględnia kilka czynników, w tym stan nieruchomości, jej porównanie z podobnymi nieruchomościami, ilość czasu, jaki był w posiadaniu poprzedniego właściciela, oraz status obecnych umów najmu.

Kapitalizacja bezpośrednia i kapitalizacja dochodu to dwie metody określania kapitalizacji dochodu. Metoda kapitalizacji dochodu pomaga zmierzyć bieżącą wartość nieruchomości poprzez określenie oczekiwanego zwrotu z inwestycji. Oblicza się to przede wszystkim poprzez uwzględnienie wzorców wcześniejszej wydajności i wykonanie prognoz na podstawie tych informacji. Bezpośrednia kapitalizacja uwzględnia pożyczony kapitał i zadłużenie poprzez kontrastowanie trendów rynkowych z rozważaną nieruchomością.

Jednym z najważniejszych ogólnych elementów kapitalizacji dochodu jest ogólne badanie bieżących trendów rynkowych, aw szczególności podobnych nieruchomości. Dane te są porównywane z dochodami i stratami poniesionymi przez nieruchomość rozważaną do zakupu. Rozumiejąc wartość podobnych nieruchomości i rynku jako całości, można ocenić, czy dana nieruchomość spełnia i spełnia oczekiwania rynku.

Kolejnym ważnym aspektem kapitalizacji dochodów jest ocena ryzyka. Obejmuje to spis przeszłych i bieżących problemów wyważony na wszelkie potencjalne czynniki ryzyka. Problematyczne trendy, incydenty i ryzyko związane z podobnymi właściwościami również mogą być uwzględnione w tej ocenie.

Po wyrażeniu wszystkich podstawowych elementów właściwości w postaci danych rzeczoznawca może użyć szeregu współczynników do obliczenia wartości. Współczynnik może obejmować takie informacje, jak koszty operacyjne, pokrycie zadłużenia i wartość kredytu do wartości. Wskaźniki są wybierane i dostosowywane zgodnie z charakterystyką nieruchomości i rynku. Na przykład wartość nieruchomości o niespokojnej historii lub czynnikach wysokiego ryzyka będzie zwykle obliczana przy użyciu innego współczynnika niż wartość stosunkowo bezproblemowego podmiotu.

Metoda kapitalizacji dochodu jest jednym z trzech podejść do wyceny nieruchomości. Pozostałe dwa powszechnie stosowane sposoby oceny to podejście kosztowe i podejście do przychodów ze sprzedaży. Podejście kosztowe określa wartość poprzez zrównoważenie bieżącej wartości nieruchomości z wszelkimi poprawkami wprowadzonymi w czasie i amortyzacją tych ulepszeń. Podejście polegające na porównywaniu sprzedaży uwzględnia przede wszystkim wartość porównywalnych nieruchomości przy ustalaniu, jaka byłaby akceptowalna cena rynkowa nieruchomości.