Qu'est-ce que la capitalisation du revenu?
Les investisseurs et les évaluateurs de l’immobilier utilisent la capitalisation du revenu pour projeter la valeur de la propriété générant un revenu futur. Cette méthode d'évaluation peut aider un acheteur potentiel à déterminer le meilleur prix pour une propriété en fonction de sa rentabilité anticipée. La capitalisation du revenu prend en compte plusieurs facteurs, notamment l’état de la propriété, sa comparaison avec des propriétés similaires, la durée de détention de l’ancien propriétaire et l’état des baux en cours.
La capitalisation directe et la capitalisation du rendement sont deux méthodes permettant de déterminer la capitalisation du revenu. La méthode de la capitalisation du rendement permet d’évaluer la valeur actuelle d’une propriété en déterminant le retour sur investissement attendu. Ceci est calculé principalement en prenant en compte les tendances des performances passées et en faisant des projections basées sur ces informations. La capitalisation directe considère le capital emprunté et la dette en contrastant les tendances du marché avec la propriété considérée.
L’un des éléments les plus importants de la capitalisation des revenus est l’examen des tendances actuelles du marché en général, et des propriétés similaires en particulier. Ces données sont comparées aux revenus et aux pertes subis par le bien envisagé pour l’achat. En comprenant la valeur de propriétés similaires et du marché dans son ensemble, il est possible de déterminer si la propriété en question est, et a été, à la hauteur des attentes du marché.
L'évaluation du risque est une autre facette importante de la capitalisation des revenus. Cela comprend un inventaire des problèmes passés et actuels par rapport aux facteurs de risque potentiels. Les tendances problématiques, les incidents et les risques associés à des propriétés similaires peuvent également être inclus dans cette évaluation.
Une fois que tous les éléments de base d'une propriété sont exprimés sous forme de données, l'évaluateur peut utiliser une série de ratios pour calculer une valeur. Un ratio peut inclure des informations telles que les dépenses d’exploitation, la couverture de la dette et le ratio prêt / valeur. Les ratios sont choisis et ajustés en fonction des caractéristiques de la propriété et du marché. Par exemple, la valeur d'une propriété avec une histoire troublée ou des facteurs de risque élevés sera généralement calculée avec un ratio différent de celui d'une entité relativement sans problème.
La méthode de la capitalisation du revenu est l’une des trois approches de l’évaluation des biens. Les deux autres moyens d’évaluation couramment utilisés sont la méthode des coûts et la méthode des revenus des ventes. La méthode du coût détermine la valeur en équilibrant la valeur actuelle de la propriété avec les améliorations apportées au fil du temps et la dépréciation de ces améliorations. La méthode de comparaison des ventes prend principalement en considération la valeur d’immeubles comparables pour déterminer ce qui serait un prix de marché acceptable pour l’immeuble.