Was ist Einkommenskapitalisierung?
Investoren und Schätzer von Immobilien verwenden die Ertragskapitalisierung, um den zukünftigen Ertragswert einer Immobilie zu prognostizieren. Diese Bewertungsmethode kann einem potenziellen Käufer dabei helfen, den besten Preis für eine Immobilie auf der Grundlage ihrer erwarteten Rentabilität zu ermitteln. Die Ertragskapitalisierung berücksichtigt verschiedene Faktoren, darunter den Zustand der Immobilie, den Vergleich mit ähnlichen Immobilien, den Zeitraum, in dem der Vorbesitzer sie gehalten hat, und den Status der laufenden Mietverträge.
Direkte Kapitalisierung und Ertragskapitalisierung sind zwei Methoden, mit denen die Ertragskapitalisierung bestimmt werden kann. Die Ertragskapitalisierungsmethode hilft dabei, den aktuellen Wert einer Immobilie zu bestimmen, indem die erwartete Kapitalrendite bestimmt wird. Dies wird in erster Linie berechnet, indem Leistungsmuster der Vergangenheit berücksichtigt und Prognosen auf der Grundlage dieser Informationen erstellt werden. Bei der direkten Kapitalisierung werden Fremdkapital und Fremdkapital berücksichtigt, indem Markttrends dem jeweiligen Objekt gegenübergestellt werden.
Eines der wichtigsten Elemente der Ertragskapitalisierung ist die Untersuchung der aktuellen Markttrends im Allgemeinen und ähnlicher Immobilien im Besonderen. Diese Daten werden mit den Einnahmen und Verlusten verglichen, die durch die Immobilie entstehen, die zum Kauf angeboten wird. Wenn man den Wert gleicher Immobilien und den Markt als Ganzes versteht, kann man abschätzen, ob die betreffende Immobilie den Markterwartungen entsprach und entsprach.
Ein weiterer wichtiger Aspekt der Ertragskapitalisierung ist die Risikobewertung. Dies beinhaltet eine Bestandsaufnahme vergangener und aktueller Probleme, die gegen mögliche Risikofaktoren abgewogen werden. Problematische Trends, Vorfälle und Risiken im Zusammenhang mit ähnlichen Immobilien können ebenfalls in diese Bewertung einbezogen werden.
Sobald alle Grundelemente einer Eigenschaft in Datenform ausgedrückt sind, kann der Bewerter eine Reihe von Verhältnissen verwenden, um einen Wert zu berechnen. Eine Kennzahl kann Informationen wie Betriebskosten, Schuldendeckung und Beleihungsquote enthalten. Die Quoten werden entsprechend den Merkmalen der Immobilie und des Marktes ausgewählt und angepasst. Zum Beispiel wird der Wert einer Immobilie mit einer schwierigen Vergangenheit oder hohen Risikofaktoren normalerweise mit einem anderen Verhältnis berechnet als der eines relativ störungsfreien Unternehmens.
Die Ertragskapitalisierungsmethode ist einer von drei Ansätzen zur Immobilienbewertung. Die beiden anderen gängigen Bewertungsmethoden sind der Kostenansatz und der Umsatzerlösansatz. Der Kostenansatz bestimmt den Wert, indem der aktuelle Wert der Immobilie mit den im Laufe der Zeit vorgenommenen Verbesserungen und der Wertminderung dieser Verbesserungen abgeglichen wird. Der Verkaufsvergleichsansatz berücksichtigt in erster Linie den Wert vergleichbarer Immobilien, wenn ermittelt wird, was ein akzeptabler Marktpreis für die Immobilie wäre.