Co je to kapitalizace příjmů?

Investoři a odhadci v oblasti nemovitostí využívají kapitalizaci výnosů k projektování budoucí hodnoty nemovitosti, která bude vytvářet příjmy. Tato metoda oceňování může potenciálnímu kupujícímu pomoci určit nejlepší cenu nemovitosti na základě její předpokládané ziskovosti. Při kapitalizaci výnosů se bere v úvahu několik faktorů, včetně stavu nemovitosti, jejího srovnání s podobnými nemovitostmi, doby, kterou držel předchozí vlastník, a stavu současného pronájmu.

Přímá kapitalizace a výnosová kapitalizace jsou dvě metody, kterými lze určit kapitalizaci výnosů. Metoda kapitalizace výnosu pomáhá odhadnout aktuální hodnotu nemovitosti určením očekávané návratnosti investice. To se počítá především zvážením vzorců minulých výkonů a provedením projekcí na základě těchto informací. Přímá kapitalizace zvažuje vypůjčený kapitál a dluh porovnáním tržních trendů s uvažovanou nemovitostmi.

Jedním z nejdůležitějších celkových prvků kapitalizace výnosů je zkoumání současných tržních trendů obecně, a zejména podobných nemovitostí. Tyto údaje jsou porovnány s příjmy a ztrátami, které utrpí nemovitost zvažovaná k nákupu. Pochopením hodnoty podobných nemovitostí a trhu jako celku je možné posoudit, zda dotyčná nemovitost splňuje očekávání trhu.

Dalším důležitým aspektem kapitalizace příjmů je hodnocení rizika. To zahrnuje soupis minulých a současných problémů vyvážených s potenciálními rizikovými faktory. Do tohoto hodnocení mohou být zahrnuty také problematické trendy, incidenty a rizika spojená s podobnými vlastnostmi.

Jakmile jsou všechny základní prvky vlastnosti vyjádřeny v datové formě, může odhadce použít k výpočtu hodnoty řadu poměrů. Poměr může zahrnovat informace, jako jsou provozní náklady, krytí dluhů a půjčka k hodnotě. Poměry jsou vybírány a upravovány podle charakteristik nemovitosti a trhu. Například hodnota nemovitosti s nepříznivou historií nebo vysoce rizikovými faktory bude obvykle počítána s jiným poměrem, než je poměr relativně bezproblémové entity.

Metoda kapitalizace výnosů je jedním ze tří přístupů k oceňování nemovitostí. Dalšími dvěma běžně používanými způsoby oceňování jsou přístup k nákladům a přístup k tržbám. Nákladový přístup určuje hodnotu vyvážením současné hodnoty nemovitosti s případnými vylepšeními v průběhu času a odpisy těchto vylepšení. Při porovnávání prodeje se při určování, jaká by byla přijatelná tržní cena nemovitosti, přihlíží především k hodnotě srovnatelných nemovitostí.