所得の資本化とは何ですか？

不動産の投資家や鑑定士は、資産の将来の収入を生み出す価値を予測するために所得の資産化を使用します。 この評価方法は、潜在的な買い手が、予想される収益性に基づいて不動産の最良価格を決定するのに役立ちます。 所得の資産化では、資産の状態、類似資産との比較方法、以前の所有者が保有していた期間、現在のリースのステータスなど、いくつかの要因が考慮されます。

直接資本化と利回り資本化は、所得資本化を決定できる2つの方法です。 利回り資本化法は、期待投資収益率を決定することにより、不動産の現在価値を測定するのに役立ちます。 これは、主に過去のパフォーマンスのパターンを考慮し、その情報に基づいて予測を行うことで計算されます。 直接資本化では、市場動向と検討中の不動産とを対比することにより、借入資本と負債を考慮します。

所得の資産化の最も重要な全体要素の1つは、現在の市場動向全般、特に同様の資産の調査です。 このデータは、購入が検討されている不動産によって維持されている収入と損失と比較されます。 似たような不動産の価値と市場全体を理解することにより、問題の不動産が市場の期待に応えているか、過去に生きてきたかを評価することができます。

所得の資産化のもう1つの重要な側面は、リスクの評価です。 これには、潜在的なリスク要因とバランスをとった過去および現在の問題のインベントリが含まれます。 問題の傾向、インシデント、および同様のプロパティに関連するリスクもこの評価に含まれる場合があります。

プロパティのすべての基本要素がデータ形式で表現されると、評価者は一連の比率を使用して値を計算できます。 比率には、営業費用、債務補償、および融資対価値などの情報が含まれる場合があります。 比率は、不動産および市場の特性に応じて選択および調整されます。 たとえば、問題のある履歴またはリスク要因が高いプロパティの値は、通常、比較的問題のないエンティティの値とは異なる比率で計算されます。

所得の資産化法は、不動産評価に対する3つのアプローチの1つです。 他の2つの評価方法は、コストアプローチと売上収入アプローチです。 コストアプローチでは、プロパティの現在の値と、時間の経過とともに行われた改善およびそれらの改善の減価とのバランスを取ることにより、価値を決定します。 販売比較アプローチでは、プロパティの許容市場価格を決定する際に、比較可能なプロパティの値を主に考慮します。