Hvad er indkomstkapitalisering?
Investorer og vurderingsmænd i fast ejendom anvender indkomstkapitalisation til at projicere en fremtidig indkomstproducerende værdi af en ejendom. Denne værdiansættelsesmetode kan hjælpe en potentiel køber med at bestemme den bedste pris for en ejendom baseret på dens forventede rentabilitet. Indkomstkapitalisering tager højde for flere faktorer, herunder ejendommens tilstand, hvordan den kan sammenlignes med lignende ejendomme, det tidsrum, det blev afholdt af den tidligere ejer, og status for aktuelle leasingkontrakter.
Direkte aktivering og rentekapitalisering er to metoder, hvorpå indkomstkapitalisering kan bestemmes. Udbyttekapitaliseringsmetoden hjælper med at måle den aktuelle værdi af en ejendom ved at bestemme det forventede investeringsafkast. Dette beregnes primært ved at overveje mønstre for tidligere præstationer og foretage fremskrivninger baseret på denne information. Direkte aktivering betragter lånt kapital og gæld ved at modsætte markedstendenser med den betragtede ejendom.
Et af de vigtigste overordnede elementer i indkomstkapitalisering er undersøgelsen af de aktuelle markedstendenser generelt og af lignende ejendomme især. Disse data sammenlignes med de indtægter og tab, der opstår ved den ejendom, der betragtes som køb. Ved at forstå værdien af lignende ejendomme og markedet som helhed er det muligt at måle, om den pågældende ejendom er og har været, der lever op til markedets forventninger.
En anden vigtig facet af indkomstkapitalisering er evaluering af risiko. Dette inkluderer en opgørelse over tidligere og aktuelle problemer afbalanceret imod potentielle risikofaktorer. Problematiske tendenser, hændelser og risici forbundet med lignende egenskaber kan også indgå i denne vurdering.
Når alle de grundlæggende elementer i en egenskab er udtrykt i dataform, kan takstmanden bruge en række nøgletal til at beregne en værdi. Et forhold kan omfatte oplysninger såsom driftsudgifter, gældsdækning og lån til værdi. Forholdene vælges og justeres i henhold til egenskaberne for ejendommen og markedet. For eksempel beregnes værdien af en ejendom med en urolig historie eller høje risikofaktorer normalt med et andet forhold end værdien af en relativt problemfri enhed.
Indkomstkapitaliseringsmetoden er en af tre tilgange til værdiansættelse af ejendom. De andre to almindeligt anvendte metoder til vurdering er omkostningsfremgangsmåde og salgsindkomstmetode. Omkostningsmetoden bestemmer værdien ved at afbalancere den aktuelle værdi af ejendommen med eventuelle forbedringer foretaget over tid og afskrivningen af disse forbedringer. Salgssammenligningstilgang tager primært hensyn til værdien af sammenlignelige ejendomme, når man fastlægger, hvad der ville være en acceptabel markedspris for ejendommen.