¿Qué es el riesgo hipotecario?
Los prestamistas que escriben hipotecas deben considerar el peligro que representan los prestatarios que demuestran no estar dispuestos o no pueden realizar los pagos de la hipoteca acordados. Los profesionales financieros se refieren al incumplimiento potencial del prestatario como riesgo hipotecario. Los suscriptores de préstamos deben evaluar la probabilidad de que se pierdan los pagos y el abandono completo del préstamo.
Las instituciones financieras utilizan muchas herramientas para calcular el nivel de riesgo hipotecario involucrado en cada préstamo. La primera herramienta utilizada por los prestamistas es una verificación de crédito. La mayoría de los prestamistas verifican los puntajes de crédito de los solicitantes de hipotecas sacando sus informes de historial de crédito. Los informes de crédito permiten a los prestamistas evaluar la capacidad de un solicitante de préstamo para realizar pagos oportunos del préstamo. Las personas que tienen un puntaje de crédito pobre presentan un mayor grado de riesgo hipotecario y a menudo no son elegibles para préstamos.
Los originadores de préstamos recopilan documentos que incluyen declaraciones de ingresos, declaraciones de impuestos y recibos de pago recientes para verificar los ingresos mensuales de los solicitantes de préstamos. Cualquier persona con una alta relación deuda-ingreso (DTI) expone al prestamista a un mayor nivel de riesgo hipotecario porque la falta de excedente de efectivo deja al prestatario mal equipado para hacer frente a gastos inesperados. Para minimizar el riesgo hipotecario, muchos emisores hipotecarios no otorgan préstamos a personas con índices DTI superiores a cierto porcentaje, como el 45 por ciento.
Las evaluaciones de viviendas juegan un papel importante en el establecimiento del nivel de riesgo de un préstamo en particular. El monto de una hipoteca no puede exceder el valor de la vivienda utilizada como garantía. Para reducir el riesgo para el prestamista que representa la depreciación de los precios de la vivienda, la mayoría de los acreedores limitan las relaciones préstamo-valor (LTV), siendo el 80 por ciento un límite común. Las personas con puntajes crediticios altos, tasas bajas de DTI y hogares en ubicaciones deseables, podrían establecer hipotecas con tasas LTV más altas.
Después de establecer el nivel de riesgo hipotecario que representa un préstamo en particular, los prestamistas deben fijar el precio del préstamo. Para mitigar el riesgo de incumplimiento, los prestamistas cobran mayores costos de cierre y tasas de interés sobre los préstamos que toman los prestatarios de alto riesgo. Las personas que tienen un excelente crédito son recompensados con tasas bajas y pautas de suscripción menos estrictas.
Las instituciones financieras comparten los riesgos hipotecarios inherentes con otras entidades, como las aseguradoras e inversores hipotecarios. Las aseguradoras hipotecarias cobran primas mensuales por asegurar al prestamista en caso de incumplimiento del prestatario. Las compañías de inversión compran hipotecas y las dividen en bonos que se venden a los inversores. Las personas que compran bonos respaldados por hipotecas reciben pagos de intereses derivados de los pagos mensuales del deudor hipotecario. Los inversores están expuestos al riesgo hipotecario porque si el prestatario no paga, los bonos hipotecarios pierden su valor.