Qu'est-ce que le risque hypothécaire?

Les prêteurs qui rédigent des prêts hypothécaires doivent prendre en compte le danger que représentent les emprunteurs qui se montrent réticents ou incapables d'effectuer les versements hypothécaires convenus. Les professionnels de la finance considèrent le défaut de paiement d'un emprunteur comme un risque hypothécaire. Les souscripteurs doivent évaluer la probabilité d’absence de paiement et d’abandon total du prêt.

Les institutions financières utilisent de nombreux outils pour calculer le niveau de risque hypothécaire lié à chaque prêt. Le premier outil utilisé par les prêteurs est une vérification de crédit. La plupart des prêteurs vérifient les cotes de crédit des demandeurs d’emprunt en tirant leurs rapports d’historique de crédit. Les rapports de crédit permettent aux prêteurs d'évaluer la capacité d'un demandeur de prêt à effectuer ses paiements en temps voulu. Les personnes dont le pointage de crédit est faible présentent un risque hypothécaire plus élevé et sont souvent inéligibles pour un prêt.

Les émetteurs de prêts rassemblent des documents, notamment des déclarations de revenus, des déclarations de revenus et des talons de chèques de paie récents, afin de vérifier le revenu mensuel des demandeurs de prêt. Toute personne ayant un ratio dette / revenu (DTI) élevé expose le prêteur à un risque de crédit hypothécaire plus élevé, car un manque de trésorerie excédentaire laisse l'emprunteur mal équipé pour faire face à des dépenses imprévues. Pour minimiser les risques liés aux prêts hypothécaires, de nombreux émetteurs de prêts hypothécaires ne prêtent pas à des particuliers dont le ratio DTI est supérieur à un certain pourcentage, tel que 45%.

Les évaluations à domicile jouent un rôle important dans l'établissement du niveau de risque d'un prêt particulier. Le montant de l'hypothèque ne peut excéder la valeur de la maison utilisée en garantie. Pour réduire le risque que représente pour le prêteur la dépréciation du prix des maisons, la plupart des créanciers hypothécaires limitent les ratios prêt / valeur (LTV), 80% constituant une limite commune. Les personnes ayant des cotes de crédit élevées, des ratios DTI bas et des maisons situées dans des endroits recherchés pourraient être en mesure d’établir des prêts hypothécaires avec des ratios de prêt plus élevés.

Après avoir établi le niveau de risque hypothécaire lié à un prêt particulier, les prêteurs doivent fixer le prix du prêt. Pour atténuer le risque de défaillance, les prêteurs imposent des frais de clôture et des taux d’intérêt plus élevés sur les prêts contractés par des emprunteurs à risque élevé. Les personnes qui ont un excellent crédit sont récompensées par des taux bas et des directives de souscription moins strictes.

Les institutions financières partagent les risques hypothécaires inhérents avec d'autres entités telles que les assureurs hypothécaires et les investisseurs. Les assureurs hypothécaires facturent des primes mensuelles pour assurer le prêteur en cas de défaillance de l'emprunteur. Les sociétés de placement achètent des prêts hypothécaires et les divisent en obligations vendues à des investisseurs. Les personnes qui achètent des obligations adossées à des créances hypothécaires reçoivent des paiements d'intérêts provenant des paiements mensuels du débiteur hypothécaire. Les investisseurs sont exposés au risque hypothécaire car, en cas de défaillance de l’emprunteur, les obligations hypothécaires perdent leur valeur.