Che cos'è il rischio ipotecario?

I finanziatori che scrivono mutui devono considerare il pericolo rappresentato dai mutuatari che si dimostrano riluttanti o incapaci di effettuare i pagamenti dei mutui concordati. I professionisti finanziari si riferiscono al potenziale inadempimento del mutuatario come rischio ipotecario. I sottoscrittori del prestito devono valutare la probabilità di entrambi i pagamenti mancati e il completo abbandono del prestito.

Gli istituti finanziari utilizzano molti strumenti per calcolare il livello di rischio ipotecario implicato in ciascun prestito. Il primo strumento utilizzato dai finanziatori è un controllo del credito. La maggior parte dei finanziatori controlla i punteggi di credito dei richiedenti un mutuo tirando i loro rapporti sulla storia del credito. I rapporti di credito consentono ai finanziatori di valutare la capacità del richiedente di effettuare pagamenti tempestivi. Le persone che hanno un punteggio di credito scarso presentano un maggior grado di rischio ipotecario e spesso non sono ammissibili per i prestiti.

Gli autori di prestiti raccolgono documenti tra cui dichiarazioni dei redditi, dichiarazioni dei redditi e recenti stipendi per verificare il reddito mensile dei richiedenti il ​​prestito. Chiunque abbia un elevato rapporto debito / reddito (DTI) espone il creditore a un livello più elevato di rischio ipotecario perché la mancanza di liquidità in eccesso lascia il debitore inadatto a far fronte a spese impreviste. Per ridurre al minimo il rischio ipotecario, molti emittenti ipotecari non prestano a soggetti con rapporti DTI superiori a una determinata percentuale, come il 45 percento.

Le valutazioni domestiche svolgono un ruolo importante nello stabilire il livello di rischio di un determinato prestito. Un importo ipotecario non può superare il valore della casa utilizzata come garanzia. Per ridurre il rischio per il creditore rappresentato dal deprezzamento dei prezzi delle abitazioni, la maggior parte dei mutui limita i rapporti prestito / valore (LTV), con l'80 percento un limite comune. Le persone con punteggi di credito elevati, bassi rapporti DTI e case in posizioni desiderabili, potrebbero essere in grado di stabilire mutui con rapporti LTV più elevati.

Dopo aver stabilito il livello di rischio ipotecario rappresentato da un determinato prestito, i finanziatori devono valutare il prestito. Per mitigare il rischio di insolvenza, i finanziatori applicano costi di chiusura e tassi di interesse più elevati sui prestiti contratti da mutuatari ad alto rischio. Le persone che hanno un credito eccellente vengono premiate con tariffe basse e linee guida di sottoscrizione meno rigorose.

Gli istituti finanziari condividono i rischi inerenti ai mutui con altre entità come assicuratori e investitori. Gli assicuratori ipotecari addebitano premi mensili per assicurare il prestatore in caso di inadempienza del mutuatario. Le società di investimento acquistano i mutui e li dividono in obbligazioni vendute agli investitori. Le persone che acquistano obbligazioni garantite da ipoteca ricevono pagamenti di interessi che derivano dai pagamenti mensili del mutuo. Gli investitori sono esposti al rischio ipotecario perché se il debitore è inadempiente, le obbligazioni ipotecarie diventano prive di valore.