Co to jest ryzyko hipoteczne?

Pożyczkodawcy piszący kredyty hipoteczne muszą wziąć pod uwagę niebezpieczeństwo, jakie stwarzają pożyczkobiorcy, którzy okazują się niechętni lub nie są w stanie dokonać uzgodnionych spłat kredytu hipotecznego. Specjaliści finansowi określają potencjalne niewykonanie zobowiązania przez kredytobiorcę jako ryzyko hipoteczne. Instytucje udzielające pożyczek muszą ocenić prawdopodobieństwo zarówno nieodebranych płatności, jak i całkowitego porzucenia pożyczki.

Instytucje finansowe używają wielu narzędzi do obliczania poziomu ryzyka hipotecznego związanego z każdą pożyczką. Pierwszym narzędziem używanym przez kredytodawców jest czek kredytowy. Większość kredytodawców sprawdza wyniki kredytowe wnioskodawców hipotecznych, pobierając ich raporty z historii kredytowej. Raporty kredytowe umożliwiają kredytodawcom ocenę zdolności wnioskodawcy do terminowego dokonywania płatności. Ludzie, którzy mają słabą zdolność kredytową, są bardziej narażeni na ryzyko związane z hipoteką i często nie kwalifikują się do otrzymania pożyczki.

Twórcy pożyczek gromadzą dokumenty, w tym zestawienia dochodów, deklaracje podatkowe i ostatnie odcinki wypłaty, aby zweryfikować miesięczny dochód wnioskodawców. Każdy, kto ma wysoki wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI), naraża pożyczkodawcę na wyższy poziom ryzyka związanego z hipoteką, ponieważ brak nadwyżki gotówki powoduje, że pożyczkobiorca nie jest w stanie przygotować się na nieoczekiwane wydatki. Aby zminimalizować ryzyko związane z kredytami hipotecznymi, wielu emitentów kredytów hipotecznych nie udziela pożyczek osobom fizycznym o wskaźniku DTI powyżej pewnego procentu, na przykład 45 procent.

Wyceny domowe odgrywają ważną rolę w ustalaniu poziomu ryzyka danej pożyczki. Kwota kredytu hipotecznego nie może przekraczać wartości domu użytego jako zabezpieczenie. Aby zmniejszyć ryzyko pożyczkodawcy związane z deprecjacją cen nieruchomości, większość hipotek ogranicza limity kredytu do wartości (LTV), przy czym wspólnym limitem jest 80 procent. Osoby o wysokich wynikach kredytowych, niskich wskaźnikach DTI i domach w pożądanych lokalizacjach mogą być w stanie ustanowić kredyty hipoteczne o wyższych wskaźnikach LTV.

Po ustaleniu poziomu ryzyka hipotecznego związanego z konkretną pożyczką pożyczkodawcy muszą wycenić pożyczkę. Aby zminimalizować ryzyko niewypłacalności, pożyczkodawcy naliczają wyższe koszty zamknięcia i stopy procentowe pożyczek zaciąganych przez kredytobiorców wysokiego ryzyka. Ludzie, którzy mają doskonały kredyt, są nagradzani niskimi stawkami i mniej rygorystycznymi wytycznymi dotyczącymi ubezpieczenia.

Instytucje finansowe dzielą nieodłączne ryzyko związane z hipoteką z innymi podmiotami, takimi jak ubezpieczyciele hipoteczni i inwestorzy. Ubezpieczyciele kredytów hipotecznych pobierają miesięczne składki na ubezpieczenie pożyczkodawcy w przypadku niewywiązania się pożyczkobiorcy. Firmy inwestycyjne kupują kredyty hipoteczne i dzielą je na obligacje sprzedawane inwestorom. Osoby kupujące obligacje zabezpieczone hipoteką otrzymują odsetki, które pochodzą z miesięcznych płatności hipotek. Inwestorzy są narażeni na ryzyko związane z hipoteką, ponieważ w przypadku niewywiązania się przez kredytobiorcę listów zastawnych stają się bezwartościowe.