¿Qué es la titulización de hipotecas?
La titulización de hipotecas representa una desviación de los modelos tradicionales de préstamos hipotecarios en los que la institución financiera que origina un préstamo retiene el pagaré y el riesgo de incumplimiento hasta que la obligación alcance el vencimiento. En cambio, la titulización es un proceso en el que los prestamistas originan hipotecas y luego las venden a entidades capaces de agrupar grandes cantidades de notas hipotecarias en productos de valores destinados a distribuir el riesgo de crédito entre múltiples partes. Con los bancos originarios así liberados del riesgo a largo plazo presentado por una gran cartera hipotecaria, efectivamente tienen el incentivo para hacer la mayor cantidad de préstamos posible para generar las tarifas máximas. Con una popularidad generalizada en la década de 1990, la titulización de hipotecas se detuvo en gran medida en los Estados Unidos a partir de 2007, cuando el colapso del mercado inmobiliario de EE. UU. Comenzó a revelarse.
La diversificación del riesgo a través de la titulización implica vender el pagaré a las empresas con la capacidad de convertir muchos de estos pagarés en un valor disponible para la compra por parte de los inversores. Los activos hipotecarios a menudo se venden a un vehículo de propósito especial (SPV), o fideicomiso, para garantizar el derecho de los inversores a los pagos de intereses y principios. El peligro de incumplimiento de la hipoteca subyacente se traslada a los inversores y se aleja del banco de origen. El mercado para este tipo de productos de valores ha incluido tradicionalmente individuos, municipios, entidades corporativas y otros inversores institucionales. Los préstamos agrupados en este tipo de proceso pueden incluir préstamos para propiedades residenciales y préstamos comerciales.
La titulización de hipotecas en los Estados Unidos que involucra préstamos Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae patrocinados por el gobierno federal generalmente se realiza de una de las tres formas principales. Las notas se pueden agrupar y vender como valores de transferencia unificados. Alternativamente, los montos de intereses y capital de los grupos de préstamos pueden dividirse y venderse como flujos separados.
Finalmente, existe la opción de vender obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), también conocidas como tramos, que conllevan diversos grados de riesgo para los inversores. Los tramos más altos son aquellos que ofrecen el menor riesgo pero los rendimientos más modestos. Los tramos más bajos se caracterizan por un mayor riesgo pero también por el potencial de generar ganancias masivas.
Los defensores de la práctica de la titulización de hipotecas a menudo promocionan el hecho de que el proceso permite una mayor disponibilidad de préstamos hipotecarios y ofrece a los inversores un vehículo a través del cual obtener ganancias sustanciales. Otros creen que las prácticas de titulización de hipotecas prevalecientes desde el inicio del auge inmobiliario hasta fines de 2007 profundizaron significativamente la crisis financiera mundial. Algunos argumentan que la mayor culpa debería recaer en las agencias de calificación crediticia y los bancos de inversión, que creen que agruparon imprudentemente las hipotecas de alto riesgo y las presentaron a los inversores como mucho más seguras de lo que finalmente demostraron ser.