¿Qué es la titulización hipotecaria?
La titulización hipotecaria representa un desvío de los modelos tradicionales de préstamos para el hogar en los que la institución financiera que origina un préstamo conserva la nota promisora y el riesgo de incumplimiento hasta que la obligación alcanza el vencimiento. En cambio, la titulización es un proceso en el que los prestamistas originan hipotecas y luego las venden a entidades capaces de agrupar grandes cantidades de notas hipotecarias en productos de valores destinados a extender el riesgo de crédito entre múltiples partes. Con los bancos originales liberados del riesgo a largo plazo presentado por una gran cartera hipotecaria, tienen el incentivo de hacer tantos préstamos como sea posible para generar tarifas máximas. Al ganar una gran popularidad en la década de 1990, la titulización hipotecaria se detuvo en gran medida en los Estados Unidos a partir de 2007, cuando el colapso del mercado inmobiliario de los EE. UU. Comenzó a revelarse.Seguridad disponible para la compra por inversores. Los activos hipotecarios a menudo se venden a un vehículo de propósito especial (SPV), o fideicomiso, para garantizar el derecho de los inversores a los pagos de principios y intereses. El peligro de incumplimiento en la hipoteca subyacente se transfiere a los inversores y lejos del banco de origen. El mercado de este tipo de productos de valores ha incluido tradicionalmente individuos, municipios, entidades corporativas y otros inversores institucionales. Los préstamos agrupados en este tipo de proceso pueden incluir préstamos de propiedad residencial y préstamos comerciales.
.La titulización hipotecaria en los Estados Unidos que involucra a Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae, generalmente se logra de una de las tres maneras principales. Las notas se pueden agrupar y vender como valores de transferencia unificados. Alternativamente, los intereses y los montos principales de los grupos de préstamos pueden dividirse y Sviejos como corrientes separadas.
Finalmente, existe la opción de vender obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), también conocidas como tramos, que conllevan diversos grados de riesgo para los inversores. Los tramos más altos son aquellos que ofrecen el menor riesgo pero más modestos retornos. Los tramos inferiores se caracterizan por un mayor riesgo, pero también el potencial para generar ganancias masivas.
Los proponentes de la práctica de la titulización hipotecaria a menudo promocionan el hecho de que el proceso permite una mayor disponibilidad de préstamos para el hogar y ofrece a los inversores un vehículo a través del cual obtener rendimientos sustanciales. Otros creen que las prácticas de titulización hipotecaria que prevalecen desde el comienzo del auge de la vivienda hasta finales de 2007 profundizaron significativamente la crisis financiera mundial. Algunos argumentan que la mayor culpa debe estar con las agencias de calificación crediticia y los bancos de inversión, que creen que agruparon imprudentemente hipotecas de alto riesgo y las presentaron a los inversores como mucho más seguros que los ulti.Mately demostró ser.