Was ist eine Hypotheken-Verbriefung?
Bei der Verbriefung von Hypotheken handelt es sich um eine Abkehr von den herkömmlichen Modellen für den Wohnungsbau, bei denen das Kreditinstitut den Schuldschein und das Ausfallrisiko bis zur Fälligkeit der Verpflichtung beibehält. Stattdessen handelt es sich bei der Verbriefung um einen Prozess, bei dem Kreditgeber Hypotheken aufnehmen und diese dann an Unternehmen verkaufen, die in der Lage sind, eine große Anzahl von Hypothekenscheinen in Wertpapierprodukten zusammenzufassen, um das Kreditrisiko auf mehrere Parteien zu verteilen. Da originäre Banken so vom langfristigen Risiko eines großen Hypothekenportfolios befreit sind, haben sie tatsächlich den Anreiz, so viele Kredite wie möglich aufzunehmen, um maximale Gebühren zu generieren. Die in den 1990er Jahren weit verbreitete Verbriefung von Hypotheken kam in den USA ab 2007 zum größten Teil zum Erliegen, als sich der Zusammenbruch des US-Immobilienmarktes abzeichnete.
Risikostreuung durch Verbriefung bedeutet, dass der Schuldschein an Unternehmen verkauft wird, die in der Lage sind, aus vielen Schuldverschreibungen ein Wertpapier zu machen, das Anlegern zum Kauf angeboten wird. Das Hypothekenvermögen wird häufig an eine Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle, SPV) oder einen Trust verkauft, um den Anspruch des Anlegers auf Grundsatz- und Zinszahlungen zu gewährleisten. Die Gefahr des Ausfalls der zugrunde liegenden Hypothek wird somit auf die Anleger und von der ursprünglichen Bank weg verlagert. Der Markt für diese Art von Wertpapierprodukten umfasste traditionell Einzelpersonen, Kommunen, Unternehmen und andere institutionelle Anleger. Die in dieser Art von Verfahren gebündelten Kredite können Wohnimmobilienkredite und gewerbliche Kredite umfassen.
Die Verbriefung von Hypotheken in den USA, an der von der Bundesregierung finanzierte Darlehen von Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae beteiligt sind, erfolgt in der Regel auf drei Arten. Schuldverschreibungen können als einheitliche Pass-Through-Wertpapiere zusammengefasst und verkauft werden. Alternativ können die Zins- und Nennbeträge der Kreditpools aufgeteilt und als separate Ströme verkauft werden.
Schließlich besteht die Möglichkeit, Collateralized Mortgage Obligations (CMOs), auch Tranchen genannt, zu verkaufen, die für Anleger ein unterschiedliches Risiko bergen. Die höchsten Tranchen bieten das geringste Risiko, aber geringere Renditen. Niedrigere Tranchen zeichnen sich durch ein höheres Risiko aus, bieten aber auch das Potenzial, massive Gewinne zu erwirtschaften.
Befürworter der Praxis der Verbriefung von Hypotheken werfen häufig die Tatsache vor, dass das Verfahren eine größere Verfügbarkeit von Wohnungsbaudarlehen ermöglicht und Anlegern ein Instrument bietet, mit dem sie erhebliche Renditen erzielen können. Andere sind der Ansicht, dass die seit Beginn des Immobilienbooms bis Ende 2007 vorherrschenden Verbriefungspraktiken die globale Finanzkrise erheblich verschärft haben. Einige argumentieren, dass die Schuld am größten bei den Ratingagenturen und Investmentbanken liegen sollte, die ihrer Meinung nach rücksichtslos riskante Subprime-Hypotheken zusammengelegt und sie den Anlegern als viel sicherer präsentiert haben, als sie sich letztendlich erwiesen haben.