모기지 보안이란 무엇입니까?

모기지 증권화는 대출을 시작한 금융 기관이 약속 어음과 채무가 만기에 도달 할 때까지 채무 불이행의 위험을 유지하는 전통적인 주택 대출 모델에서 출발 한 것을 나타냅니다. 대신, 증권화는 대출 기관이 담보 대출을 시작한 다음 다수의 담보 대출 메모를 여러 당사자들 사이에 신용 위험을 확산시키기위한 유가 증권 상품으로 모을 수있는 기업에 판매하는 프로세스입니다. 은행이 큰 모기지 포트폴리오로 인한 장기 위험으로부터 해방됨에 따라 최대 수수료를 발생시키기 위해 가능한 한 많은 대출을 할 인센티브를 효과적으로 얻습니다. 1990 년대에 널리 보급되면서 모기지 증권화는 미국 주택 시장의 붕괴가 드러나기 시작한 2007 년부터 미국에서 크게 멈췄습니다.

증권화를 통한 위험 다각화는 약속의 메모를 회사에 판매하여 그러한 메모를 투자자가 구매할 수있는 유가 증권으로 전환 할 수있게합니다. 모기지 자산은 종종 투자자가 원칙 및이자 지불에 대한 권리를 보장하기 위해 특수 목적 차량 (SPV) 또는 신탁으로 판매됩니다. 기본 모기지에 대한 채무 불이행의 위험은 투자자에게 이전 은행에서 멀어집니다. 이러한 유형의 유가 증권 제품 시장에는 전통적으로 개인, 지방 자치 단체, 법인 및 기타 기관 투자자가 포함되어 있습니다. 이러한 유형의 프로세스에서 풀링 된 대출에는 주거용 부동산 대출과 상업 대출이 포함될 수 있습니다.

연방 후원 Fannie Mae, Freddie Mac 및 Ginnie Mae 대출과 관련된 미국의 모기지 증권화는 일반적으로 세 가지 기본 방법 중 하나로 이루어집니다. 메모는 통합 된 패스 스루 증권으로 풀링 및 판매 할 수 있습니다. 대안으로, 대출 풀의이자 및 원금 금액은 별도의 스트림으로 나누어 판매 될 수 있습니다.

마지막으로, 투자자에게 다양한 정도의 위험을 수반하는 담보로 알려진 담보 저당 의무 (CMO)를 판매 할 수있는 옵션이 있습니다. 가장 높은 거래는 가장 위험이 적지 만 더 적은 수익을 제공하는 거래입니다. 낮은 트랜치는 위험이 커지지 만 막대한 이윤을 창출 할 가능성이 특징입니다.

모기지 증권화 관행을지지하는 사람들은 종종 그 과정에서 주택 융자가 가능해지면서 투자자들에게 실질적인 수익을 올릴 수있는 수단을 제공한다는 사실을 선전합니다. 다른 사람들은 주택 붐의 시작부터 2007 년 말까지 널리 퍼진 모기지 증권화 관행이 세계 금융 위기를 크게 심화 시켰다고 생각합니다. 가장 큰 책임은 신용 평가 기관 및 투자 은행과 관련이 있다고 주장하며, 신용 평가 기관 및 투자 은행은 무모하게 위험한 서브 프라임 모기지를 모으고 궁극적으로 입증 된 것보다 훨씬 안전하다고 투자자에게 제시했습니다.