Co je to hypoteční sekuritizace?

Sekuritizace hypotéky představuje odklon od tradičních modelů půjček na bydlení, u nichž si finanční instituce, která je původcem úvěru, ponechává směnku a riziko selhání, dokud závazek nedosáhne splatnosti. Namísto toho je sekuritizace procesem, ve kterém věřitelé vytvářejí hypotéky a poté je prodávají subjektům schopným sdružovat velké množství hypotečních poukázek do cenných papírů určených k šíření úvěrového rizika mezi více stranami. Vzhledem k tomu, že banky, které jsou původci, tak osvobozeny od dlouhodobého rizika představovaného velkým hypotečním portfoliem, mají účinně motivaci poskytnout co nejvíce půjček, aby vytvořily maximální poplatky. Získávání rozšířené popularity v 90. letech 20. století se ve Spojených státech začalo hypotéční sekuritizace do značné míry zastavit, když se kolaps amerického trhu s bydlením začal projevovat.

Diverzifikace rizik prostřednictvím sekuritizace znamená prodej směnky směnky firmám se schopností přeměnit mnoho takových směnek na cenný papír, který mohou investoři zakoupit. Hypoteční aktiva jsou často prodávána účelovému nástroji (SPV) nebo svěřencům, aby zajistila investorům nárok na platby zásad a úroků. Nebezpečí selhání podkladové hypotéky se tak přesouvá na investory a pryč od původní banky. Trh s těmito druhy cenných papírů tradičně zahrnuje jednotlivce, obce, korporátní subjekty a další institucionální investory. Půjčky sdružené v tomto typu procesu mohou zahrnovat půjčky na rezidenční nemovitosti a komerční půjčky.

Sekuritizace hypoték ve Spojených státech, která zahrnuje federálně sponzorované půjčky Fannie Mae, Freddie Mac a Ginnie Mae, se obecně provádí jedním ze tří primárních způsobů. Bankovky mohou být sdružovány a prodávány jako sjednocené, předané cenné papíry. Alternativně lze úrokové a jistinové částky úvěrových fondů rozdělit a prodat jako samostatné toky.

Konečně existuje možnost prodeje zajištěných hypotečních závazků (CMO), jinak známých jako tranše, které pro investory představují různé stupně rizika. Nejvyšší tranše jsou ty, které nabízejí nejmenší riziko, ale skromnější výnosy. Nižší tranše se vyznačují větším rizikem, ale také potenciálem vytvářet obrovské zisky.

Zastánci praxe hypotečních sekuritizací často upozorňují na skutečnost, že tento proces umožňuje větší dostupnost úvěrů na bydlení a investorům nabízí nástroj, pomocí něhož mohou získat značné výnosy. Jiní se domnívají, že postupy sekuritizace hypoték převládající od začátku rozmachu bydlení do konce roku 2007 výrazně prohloubily globální finanční krizi. Někteří lidé argumentují, že největší vinu by měli nést ratingové agentury a investiční banky, o nichž se domnívají, že bezohledně spojují rizikové hypotéky s rizikovým hypotékou a představují je pro investory mnohem bezpečnější, než se nakonec ukázalo.