O que é securitização de hipotecas?

A securitização de hipotecas representa uma saída dos modelos tradicionais de empréstimos para habitação, nos quais a instituição financeira que originou um empréstimo retém a nota promissória e o risco de inadimplência até que a obrigação atinja o vencimento. Em vez disso, a securitização é um processo no qual os credores originam hipotecas e as vendem para entidades capazes de agrupar um grande número de notas hipotecárias em produtos de valores mobiliários destinados a espalhar o risco de crédito entre várias partes. Com os bancos originários assim livres do risco de longo prazo apresentado por uma grande carteira de hipotecas, eles efetivamente têm o incentivo para conceder o maior número possível de empréstimos para gerar taxas máximas. Ganhando popularidade nos anos 90, a securitização de hipotecas parou em grande parte nos Estados Unidos a partir de 2007, quando o colapso do mercado imobiliário americano começou a se revelar.

A diversificação de riscos por meio de securitização implica a venda da nota promissória a empresas com a capacidade de transformar muitas dessas notas em um título disponível para compra pelos investidores. Os ativos hipotecários são frequentemente vendidos para um veículo para fins especiais (SPV), ou trust, para garantir o direito do investidor a pagamentos de princípios e juros. O perigo de inadimplência na hipoteca subjacente é, portanto, transferido para os investidores e para longe do banco de origem. O mercado para esses tipos de produtos mobiliários inclui tradicionalmente indivíduos, municípios, entidades corporativas e outros investidores institucionais. Os empréstimos agrupados nesse tipo de processo podem incluir empréstimos para propriedades residenciais e comerciais.

A securitização de hipotecas nos Estados Unidos envolvendo empréstimos Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae patrocinados pelo governo federal geralmente é realizada de uma das três maneiras principais. As notas podem ser agrupadas e vendidas como títulos de passagem unificados. Alternativamente, os valores de juros e principal dos conjuntos de empréstimos podem ser divididos e vendidos como fluxos separados.

Finalmente, existe a opção de vender obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs), também conhecidas como tranches, que carregam graus variados de risco para os investidores. As parcelas mais altas são aquelas que oferecem menos risco, mas retornos mais modestos. As parcelas mais baixas são caracterizadas por um maior risco, mas também pelo potencial de gerar lucros maciços.

Os proponentes da prática de securitização de hipotecas geralmente alegam que o processo permite maior disponibilidade de empréstimos à habitação e oferece aos investidores um veículo através do qual obtém retornos substanciais. Outros acreditam que as práticas de securitização de hipotecas prevalecentes desde o início do boom imobiliário até o final de 2007 aprofundaram significativamente a crise financeira global. Alguns argumentam que a maior culpa deve ser das agências de classificação de crédito e dos bancos de investimento, que eles acreditam que agruparam imprudentemente hipotecas de risco subprime e as apresentaram aos investidores como sendo muito mais seguros do que finalmente provaram ser.