Co to jest sekurytyzacja hipotek?

Sekurytyzacja hipoteczna stanowi odejście od tradycyjnych modeli pożyczek mieszkaniowych, w których instytucja finansowa, która zaciągnęła pożyczkę, zachowuje weksel i ryzyko niewykonania zobowiązania do momentu osiągnięcia wymagalności zobowiązania. Zamiast tego sekurytyzacja jest procesem, w którym pożyczkodawcy inicjują hipoteki, a następnie sprzedają je podmiotom, które są w stanie połączyć dużą liczbę listów zastawnych w produkty papierów wartościowych mające na celu rozłożenie ryzyka kredytowego na wiele stron. Dzięki temu, że banki inicjujące są uwolnione od długoterminowego ryzyka związanego z dużym portfelem kredytów hipotecznych, skutecznie zachęcają do udzielenia jak największej liczby pożyczek w celu wygenerowania maksymalnych opłat. Sekurytyzacja hipotek, która zyskała szeroką popularność w latach 90., w dużej mierze zatrzymała się w Stanach Zjednoczonych od 2007 r., Kiedy zaczął się ujawniać upadek amerykańskiego rynku nieruchomości.

Dywersyfikacja ryzyka poprzez sekurytyzację pociąga za sobą sprzedaż weksli firmom z możliwością przekształcenia wielu takich obligacji w zabezpieczenie dostępne do kupienia przez inwestorów. Aktywa hipoteczne są często sprzedawane spółce celowej (SPV) lub funduszowi powierniczemu, aby zapewnić inwestorowi prawo do zasadniczych płatności i odsetek. Ryzyko niewywiązania się z kredytu hipotecznego jest zatem przenoszone na inwestorów i oddalanie się od banku inicjującego. Rynek tego rodzaju produktów z papierów wartościowych tradycyjnie obejmuje osoby fizyczne, gminy, podmioty korporacyjne i innych inwestorów instytucjonalnych. Pożyczki zgromadzone w tego rodzaju procesie mogą obejmować kredyty mieszkaniowe i komercyjne.

Sekurytyzacja hipotek w Stanach Zjednoczonych obejmująca finansowane ze środków federalnych pożyczki Fannie Mae, Freddie Mac i Ginnie Mae odbywa się zasadniczo na jeden z trzech podstawowych sposobów. Obligacje można łączyć i sprzedawać jako ujednolicone, przejściowe papiery wartościowe. Alternatywnie odsetki i kwoty główne pul pożyczek można podzielić i sprzedać jako osobne strumienie.

Wreszcie istnieje możliwość sprzedaży zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych (CMO), zwanych również transzami, które niosą ze sobą różne ryzyko dla inwestorów. Najwyższe transze to te, które oferują najmniej ryzyka, ale skromniejsze zwroty. Niższe transze charakteryzują się większym ryzykiem, ale także potencjałem generowania ogromnych zysków.

Zwolennicy praktyki sekurytyzacji hipotecznej często reklamują fakt, że proces ten pozwala na większą dostępność kredytów mieszkaniowych i oferuje inwestorom narzędzie do uzyskiwania znacznych zysków. Inni uważają, że praktyki sekurytyzacji kredytów hipotecznych rozpowszechnione od początku boomu mieszkaniowego do końca 2007 r. Znacznie pogłębiły globalny kryzys finansowy. Niektórzy twierdzą, że największą winą powinny być agencje ratingowe i banki inwestycyjne, które ich zdaniem nierozsądnie łączą ryzykowne kredyty hipoteczne subprime i przedstawiają je inwestorom jako znacznie bezpieczniejsze, niż się ostatecznie okazało.