Cos'è la cartolarizzazione ipotecaria?

La cartolarizzazione dei mutui rappresenta un allontanamento dai tradizionali modelli di prestito domestico in cui l'istituto finanziario che origina un prestito mantiene la nota di promessa e il rischio di inadempienza fino a quando l'obbligo non raggiunge la maturità.Invece, la cartolarizzazione è un processo in cui i finanziatori hanno origine ipotecari e quindi vendono entità in grado di raggruppare un gran numero di note ipotecarie nei prodotti di titoli intesi a diffondere il rischio di credito tra più parti.Con le banche di origine così liberate dal rischio a lungo termine presentato da un grande portafoglio ipotecario, hanno effettivamente l'incentivo a fare il maggior numero possibile di prestiti per generare massime commissioni.Ottenendo una diffusa popolarità negli anni '90, la cartolarizzazione ipotecaria si è fermata in gran parte negli Stati Uniti a partire dal 2007, quando il crollo del mercato immobiliare degli Stati Uniti ha iniziato a rivelarsi.Capacità di trasformare molte di queste note in una sicurezza disponibile per l'acquisto da parte degli investitori.Le attività ipotecarie vengono spesso vendute a un veicolo a scopo speciale (SPV) o alla fiducia, per garantire il diritto agli investitori al principio e ai pagamenti degli interessi.Il pericolo di inadempienza sul mutuo sottostante viene quindi spostato agli investitori e lontano dalla banca di origine.Il mercato di questi tipi di prodotti per titoli ha tradizionalmente incluso individui, comuni, entità aziendali e altri investitori istituzionali.I prestiti messi in relazione in questo tipo di processo possono includere prestiti immobiliari residenziali e prestiti commerciali.

La cartolarizzazione dei mutui negli Stati Uniti che coinvolge i prestiti di Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae sponsorizzati a livello federale è generalmente realizzato in uno dei tre modi principali.Le note possono essere raggruppate e vendute come titoli unificati e pass-through.In alternativa, gli interessi e gli importi principali dei pool di prestiti possono essere divisi e venduti come flussi separati.

Infine, esiste la possibilità di vendere obblighi ipotecari garantiti (CMOS), altrimenti noto come tranche, che comportano vari gradi di rischio.Le tranche più alte sono quelle che offrono il minor rischio ma rendimenti più modesti.Le tranche più basse sono caratterizzate da maggiori rischi, ma anche dal potenziale per generare enormi profitti.

I sostenitori della pratica della cartolarizzazione ipotecaria spesso pubblicizzano il fatto che il processo consente una maggiore disponibilità di prestiti domestici e offre agli investitori un veicolo attraverso i quali guadagnare rendimenti sostanziali.Altri credono che le pratiche di cartolarizzazione dei mutui prevalenti dall'inizio del boom abitativo fino alla fine del 2007 abbiano approfondito significativamente la crisi finanziaria globale.Alcuni si sostengono che la massima colpa dovrebbe mentire con le agenzie di rating del credito e le banche di investimento, che credono ipotecari subprime rischiosi incautamente messi in aria e li hanno presentati agli investitori molto più sicuri di quanto alla fine si siano dimostrati.