Che cos'è la cartolarizzazione dei mutui?
La cartolarizzazione di ipoteca rappresenta una deviazione dai tradizionali modelli di prestito a casa in cui l'istituto finanziario che ha originato un prestito mantiene la cambiale e il rischio di insolvenza fino a quando l'obbligazione non raggiunge la scadenza. Invece, la cartolarizzazione è un processo in cui i finanziatori originano mutui e poi li vendono a entità in grado di raggruppare un gran numero di titoli ipotecari in prodotti in titoli intesi a distribuire il rischio di credito tra più parti. Con le banche originarie così liberate dal rischio a lungo termine presentato da un ampio portafoglio di mutui, hanno effettivamente l'incentivo a concedere il maggior numero possibile di prestiti per generare commissioni massime. Ottenendo una diffusa popolarità negli anni '90, la cartolarizzazione dei mutui si è in gran parte fermata negli Stati Uniti a partire dal 2007, quando il crollo del mercato immobiliare statunitense ha iniziato a rivelarsi.
La diversificazione del rischio attraverso la cartolarizzazione implica la vendita della cambiale alle imprese con la capacità di trasformare molte di tali banconote in un titolo disponibile per l'acquisto da parte degli investitori. Le attività ipotecarie sono spesso vendute a un veicolo per scopi speciali (SPV), o trust, per garantire il diritto degli investitori al principio e al pagamento degli interessi. Il pericolo di insolvenza sull'ipoteca sottostante è quindi spostato verso gli investitori e lontano dalla banca di origine. Il mercato per questi tipi di prodotti in titoli ha tradizionalmente incluso individui, comuni, entità societarie e altri investitori istituzionali. I prestiti raggruppati in questo tipo di processo possono includere prestiti immobiliari residenziali e prestiti commerciali.
La cartolarizzazione dei mutui negli Stati Uniti che coinvolge i prestiti sponsorizzati a livello federale Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae è generalmente realizzata in uno dei tre modi principali. Le note possono essere raggruppate e vendute come titoli unificati e pass-through. In alternativa, gli interessi e gli importi principali dei pool di prestiti possono essere divisi e venduti come flussi separati.
Infine, esiste la possibilità di vendere obbligazioni ipotecarie garantite (OCM), altrimenti note come tranche, che comportano vari gradi di rischio per gli investitori. Le tranche più alte sono quelle che offrono il minor rischio ma rendimenti più modesti. Le tranche inferiori sono caratterizzate da un rischio maggiore ma anche dal potenziale di generare profitti enormi.
I sostenitori della pratica della cartolarizzazione dei mutui spesso sostengono il fatto che il processo consente una maggiore disponibilità di mutui per la casa e offre agli investitori un veicolo attraverso il quale guadagnare rendimenti sostanziali. Altri ritengono che le pratiche di cartolarizzazione dei mutui prevalenti dall'inizio del boom immobiliare alla fine del 2007 abbiano approfondito in modo significativo la crisi finanziaria globale. Alcuni sostengono che la maggior parte della colpa dovrebbe spettare alle agenzie di rating del credito e alle banche di investimento, che credono che i mutui subprime rischiosi siano stati incautamente messi in comune e li hanno presentati agli investitori molto più sicuri di quanto alla fine si siano dimostrati.