Wat is hypotheeksecuritisatie?
Hypothecaire securitisatie is een afwijking van de traditionele modellen voor woningkredieten waarbij de financiële instelling die een lening heeft uitgegeven de promesse en het risico van wanbetaling behoudt totdat de verplichting vervalt. In plaats daarvan is securitisatie een proces waarbij kredietverstrekkers hypotheken ontlenen en deze vervolgens verkopen aan entiteiten die grote aantallen hypotheekobligaties kunnen poolen in effectenproducten die zijn bedoeld om het kredietrisico onder meerdere partijen te spreiden. Omdat banken van oorsprong zo zijn bevrijd van het langetermijnrisico van een grote hypotheekportefeuille, hebben ze in feite de prikkel om zoveel mogelijk leningen te verstrekken om maximale vergoedingen te genereren. De populariteit van hypotheken werd in de jaren negentig steeds groter en kwam in 2007 grotendeels tot stilstand in de Verenigde Staten, toen de ineenstorting van de Amerikaanse huizenmarkt zich begon te openbaren.
Risicodiversificatie door middel van securitisatie houdt in dat de promesse wordt verkocht aan bedrijven met de mogelijkheid om veel van deze notes om te zetten in een effect dat beschikbaar is voor aankoop door beleggers. De hypotheekactiva worden vaak verkocht aan een special purpose vehicle (SPV) of trust, om ervoor te zorgen dat beleggers recht hebben op principiële en rentebetalingen. Het risico van wanbetaling op de onderliggende hypotheek wordt dus verplaatst naar de beleggers en weg van de oorspronkelijke bank. De markt voor dit soort effectenproducten omvat traditioneel personen, gemeenten, bedrijfsentiteiten en andere institutionele beleggers. De leningen die in dit soort processen worden samengevoegd, kunnen leningen voor woningen en commerciële leningen omvatten.
Hypothecaire securitisatie in de Verenigde Staten waarbij federaal gesponsorde leningen van Fannie Mae, Freddie Mac en Ginnie Mae zijn betrokken, wordt over het algemeen op een van de volgende drie manieren bereikt. Notes kunnen worden samengevoegd en verkocht als uniforme, pass-through-effecten. Als alternatief kunnen de rente en hoofdsommen van de leningpools worden verdeeld en als afzonderlijke stromen worden verkocht.
Ten slotte is er de mogelijkheid om onderpand hypotheekverplichtingen (CMO's) te verkopen, ook wel tranches genoemd, die voor beleggers een verschillend risiconiveau hebben. De hoogste tranches zijn die met het minste risico maar meer bescheiden rendement. Lagere tranches worden gekenmerkt door een groter risico, maar ook door het potentieel om enorme winsten te genereren.
Voorstanders van de praktijk van hypothecaire securitisatie geven vaak aan dat het proces een grotere beschikbaarheid van woningkredieten mogelijk maakt en investeerders een middel biedt om substantieel rendement te behalen. Anderen zijn van mening dat de hypotheekbeveiligingspraktijken die vanaf het begin van de huizenboom tot eind 2007 heersten, de wereldwijde financiële crisis aanzienlijk hebben verdiept. Sommigen beweren dat de meeste schuld bij de ratingbureaus en investeringsbanken moet liggen, die volgens hen roekeloos risicovolle subprime-hypotheken hebben samengevoegd en deze aan beleggers hebben aangeboden als veel veiliger dan ze uiteindelijk bleken te zijn.