Qu'est-ce que la titrisation hypothécaire?
La titrisation hypothécaire représente une rupture par rapport aux modèles de prêt immobilier traditionnels dans lesquels l’institution financière à l’origine du prêt conserve le billet à ordre et le risque de défaillance jusqu'à la maturité de l’obligation. Au lieu de cela, la titrisation est un processus dans lequel les prêteurs créent des hypothèques, puis les vendent à des entités capables de regrouper un grand nombre d’obligations hypothécaires en produits de placement destinés à répartir le risque de crédit entre plusieurs parties. Les banques émettrices étant ainsi libérées du risque à long terme présenté par un important portefeuille de prêts hypothécaires, elles sont incitées à consentir le plus grand nombre de prêts possible pour générer un maximum de commissions. Devenue de plus en plus populaire dans les années 1990, la titrisation hypothécaire s'est en grande partie arrêtée aux États-Unis à partir de 2007, lorsque l'effondrement du marché immobilier américain a commencé à se manifester.
La diversification des risques par la titrisation implique la vente du billet à ordre à des sociétés ayant la capacité de transformer nombre de ces billets en un titre disponible à l'achat par les investisseurs. Les actifs hypothécaires sont souvent vendus à un véhicule spécial, ou à une fiducie, afin de garantir le droit des investisseurs à des paiements de principe et d’intérêts. Le risque de défaut sur l'hypothèque sous-jacente est donc transféré aux investisseurs et non à la banque émettrice. Le marché de ces types de produits de valeurs mobilières a traditionnellement inclus des particuliers, des municipalités, des sociétés et d’autres investisseurs institutionnels. Les prêts mis en commun dans ce type de processus peuvent inclure des prêts immobiliers résidentiels et des prêts commerciaux.
Aux États-Unis, la titrisation d'hypothèques faisant intervenir des prêts Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae, parrainés par le gouvernement fédéral, est généralement réalisée de l'une des trois manières suivantes. Les billets peuvent être regroupés et vendus en tant que titres transférés unifiés. Alternativement, les intérêts et les montants en principal des blocs de prêts peuvent être divisés et vendus sous forme de flux distincts.
Enfin, il existe la possibilité de vendre des obligations hypothécaires garanties, communément appelées tranches, qui comportent des risques divers pour les investisseurs. Les tranches les plus élevées sont celles qui offrent le moins de risque mais des rendements plus modestes. Les tranches inférieures se caractérisent par un risque plus élevé, mais aussi par le potentiel de générer des profits énormes.
Les défenseurs de la pratique de la titrisation hypothécaire insistent souvent sur le fait que le processus permet une plus grande disponibilité des prêts immobiliers et offre aux investisseurs un moyen de générer des rendements substantiels. D'autres pensent que les pratiques de titrisation hypothécaire en vigueur depuis le début du boom immobilier jusqu'à la fin de 2007 ont considérablement aggravé la crise financière mondiale. Certains font valoir que les agences de notation de crédit et les banques d’investissement devraient être le principal responsable, car elles estiment imprudemment mettre en commun des prêts hypothécaires à risque risqués et les présenter aux investisseurs comme étant beaucoup plus sûrs qu’ils ne l’avaient finalement été prouvés.