住宅ローン証券化とは？

住宅ローンの証券化は、従来の住宅ローンモデルからの脱却を表しており、ローンを発行する金融機関は、債務が満期に達するまで約束手形とデフォルトのリスクを保持します。 代わりに、証券化とは、貸し手が住宅ローンを発行し、それを多数の住宅ローン債券を複数の当事者間で信用リスクを分散させることを目的とした証券商品にプールできる事業体に販売するプロセスです。 このように、元の銀行は大規模な住宅ローンポートフォリオによってもたらされる長期的なリスクから解放され、最大限の手数料を生み出すために可能な限り多くの融資を行うインセンティブを効果的に持っています。 1990年代に広まった人気を得て、米国の住宅市場の崩壊が明らかになり始めた2007年から、米国では住宅ローンの証券化がほぼ停止しました。

証券化によるリスク分散には、約束手形を投資家が購入可能な証券に変えることができる約束手形を企業に販売することが必要です。 抵当資産は、投資家が原則および利息の支払いを受ける権利を確保するために、多くの場合、特別目的車両（SPV）または信託に販売されます。 したがって、基礎となる住宅ローンのデフォルトの危険性は投資家にシフトし、元の銀行から離れます。 これらの種類の証券商品の市場には、伝統的に個人、自治体、企業体、およびその他の機関投資家が含まれていました。 このタイプのプロセスでプールされるローンには、住宅不動産ローンと商業ローンが含まれます。

連邦政府が後援するファニーメイ、フレディマック、およびジニーメイのローンを含む米国の住宅ローンの証券化は、一般的に3つの主要な方法のいずれかで行われます。 メモは、統合されたパススルー証券としてプールおよび販売できます。 あるいは、ローンプールの利息と元本を分割して、別々のストリームとして販売することもできます。

最後に、トランシェとも呼ばれる担保付き住宅ローン債務（CMO）を販売するオプションがあり、投資家にさまざまなリスクをもたらします。 最高のトランシェは、リスクは最小ですが、リターンは控えめです。 より低いトランシェは、より大きなリスクだけでなく、大きな利益を生み出す可能性によって特徴付けられます。

住宅ローンの証券化の実践の支持者は、多くの場合、このプロセスにより住宅ローンの利用可能性が高まり、投資家に実質的なリターンを獲得する手段を提供するという事実を宣伝しています。 他の人々は、住宅ブームの始まりから2007年の終わりまでに一般的な住宅ローンの証券化慣行が世界的な金融危機を著しく深めたと考えています。 最も責任があるのは信用格付け機関と投資銀行であり、彼らは無謀にリスクの高いサブプライム住宅ローンをプールし、最終的に証明されたよりもはるかに安全であると投資家に提示したと主張する人もいます。