¿Qué es la Asociación Federal de Hipotecas?
La Asociación Nacional de Hipotecas Nacionales, conocida coloquialmente como Fannie Mae® o FNMA, es una compañía de préstamos hipotecarios respaldada por el gobierno y aprobada por el Congreso en los Estados Unidos. El objetivo principal de la Asociación Nacional de Hipotecas Nacionales es garantizar que los compradores de viviendas de los Estados Unidos puedan tener acceso a tasas hipotecarias asequibles. La asociación no emite hipotecas por sí misma, sino que compra y suscribe las hipotecas existentes de los bancos, lo que libera dinero para que los bancos continúen otorgando préstamos. La asociación fue creada en 1938 durante la Gran Depresión como una entidad totalmente gubernamental. Su estructura de liderazgo y propiedad ha sufrido varios cambios desde entonces: una vez fue completamente independiente, pero a partir de 2010 se celebró en la curatela gubernamental.
Desde la creación de la Asociación Federal de Hipotecas, las hipotecas generalmente han estado más disponibles y más accesibles para las familias estadounidenses. La asociación ha hecho esto posible al respaldar y suscribir hipotecas de una sola familia, multifamiliares y capitales de bancos de todo el país. En esencia, la asociación compra préstamos que los bancos ya han otorgado a los consumidores. Esto les da a los bancos más dinero para prestar a los compradores de viviendas nuevas y también respalda los préstamos con los pagos de intereses y las garantías del principal de la asociación.
La asociación era de propiedad federal cuando se creó en 1938. En ese momento, el propio gobierno respaldaba las hipotecas que compró la asociación. Varios años después, en 1968, la asociación se dividió en dos. Se creó una nueva Asociación Nacional de Hipotecas Nacionales como una entidad privada, propiedad de los accionistas, y se creó una Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno como una organización totalmente gubernamental, principalmente encargada de respaldar los programas de préstamos con seguro federal. La Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno se conoce con frecuencia como Ginnie Mae®.
Un tercer jugador entró en escena en 1970, cuando el Congreso autorizó la creación de la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda, generalmente conocida como Freddie Mac®, para reflejar y competir con la Asociación Federal de Hipotecas. La idea era que dos prestamistas hipotecarios independientes con responsabilidad gubernamental crearían una sana competencia en el mercado y ayudarían a estabilizar la disponibilidad de viviendas asequibles y préstamos para viviendas en todo Estados Unidos. La Federal National Mortgage Association siempre ha sido más grande que la Federal Home Loan Mortgage Corporation, pero los dos son, como se esperaba, competidores en el mercado.
Aunque independientes, a ambas entidades se les requería operar dentro de un conjunto de parámetros estrictos de préstamo. Lo más importante es que las asociaciones solo pueden comprar y garantizar préstamos "conformes". La Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal determina si un préstamo se considera "conforme". El cálculo generalmente se enfoca en el historial crediticio del prestatario, la duración del préstamo y la probabilidad de reembolso oportuno. Inicialmente, un préstamo tenía que ser relativamente estricto y seguro para pasar como conforme. Avanzando hacia 2003, sin embargo, el estándar se aflojó.
Enfrentados a la creciente competencia de prestamistas externos que estaban extendiendo importantes hipotecas y préstamos por poco, si algo, a la Asociación Nacional de Hipotecas y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios se les permitió aceptar préstamos similares como conformes. El año 2004 marcó el comienzo de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos. En esta crisis, los prestatarios fueron cada vez más incapaces de pagar sus hipotecas y comenzaron a incumplir. Los bancos prestamistas, a su vez, recurrieron a las asociaciones para cumplir con sus garantías. El volumen de impagos y el número de pagos de garantía amenazaron con romper las asociaciones. En 2008, el gobierno federal intervino nuevamente, colocando a la Asociación Federal de Hipotecas Nacionales y a la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Viviendas en la tutela del gobierno.
La tutela es como un rescate en el sentido de que el gobierno federal se ha comprometido a usar dólares de impuestos para ayudar a las asociaciones a hacer reembolsos que no pueden pagar. De esta manera, las asociaciones podrán continuar haciendo negocios, a pesar de sus fuertes pérdidas financieras. A partir de 2010, las asociaciones siguen siendo independientes; la curatela afecta algunas de sus decisiones financieras, pero no les cuesta su autonomía.