Hva er Federal National Mortgage Association?
Federal National Mortgage Association, kjent som Fannie Mae® eller FNMA, er et kongress-chartret, statlig støttet boliglånsselskab i USA. Hovedmålet med Federal National Mortgage Association er å sikre at amerikanske boligkjøpere kan få tilgang til rimelige pantesatser. Forbundet utsteder ikke selv pantelån, men kjøper og tegner eksisterende pantelån fra banker, noe som frigjør penger for bankene til å fortsette utlån. Foreningen ble opprettet i 1938 under den store depresjonen som en helhetlig statseid enhet. Ledelsen og eierskapsstrukturen har gjennomgått flere endringer siden den gang: den var en gang helt uavhengig, men fra og med 2010 ble den holdt i regjeringskonservatoriet.
Siden opprettelsen av Federal National Mortgage Association har pantelån generelt vært mer tilgjengelig og rimeligere for amerikanske familier. Foreningen har gjort dette mulig ved å støtte og tegne en enkelt familie-, multifamilie- og kapitallån fra banker over hele landet. I hovedsak kjøper foreningen lån som bankene allerede har gitt til forbrukere. Dette gir bankene mer penger til å låne ut til nye boligkjøpere, og støtter også lånene med foreningens rentebetalinger og hovedgarantier.
Foreningen var føderalt eid da den ble opprettet i 1938. På den tiden støttet regjeringen selv pantelån som foreningen kjøpte. Flere år senere, i 1968, delte foreningen i to. En ny Federal National Mortgage Association ble opprettet som en privat, aksjonæreid enhet, og en Government National Mortgage Association ble opprettet som en helt regjeringsorganisasjon, primært belastet med å støtte opp om føderalt forsikrede låneprogrammer. Government National Mortgage Association blir ofte referert til som Ginnie Mae®.
En tredje spiller entret scenen i 1970, da kongressen chartret opprettelsen av Federal Home Loan Mortgage Corporation, vanligvis kjent som Freddie Mac®, for å speile og konkurrere med Federal National Mortgage Association. Tanken var at to uavhengige pantelångivere med statlig ansvarlighet ville skape sunn konkurranse i markedet, og ville bidra til å stabilisere tilgjengeligheten til rimelige boliger og boliglån i hele USA. Federal National Mortgage Association har alltid vært større enn Federal Home Loan Mortgage Corporation, men de to er som forventet konkurrenter i markedet.
Selv om de var uavhengige, ble begge enhetene likevel pålagt å operere innenfor et sett av strenge utlånsparametere. Det viktigste er at foreningene bare er i stand til å kjøpe og garantere "konforme" lån. Hvorvidt et lån anses som "samsvarende", avgjøres av Office of Federal Housing Enterprise Oversight. Regnestykket fokuserer vanligvis på låntakerens lånehistorie, lånets varighet og sannsynligheten for rettidig tilbakebetaling. Opprinnelig måtte et lån være relativt strengt og sikkert for å kunne passere som i samsvar. Når vi gikk mot 2003, løsnet imidlertid standarden.
Overfor økende konkurranse fra tredjeparts långivere som utvidet betydelige pantelån og lån for lite, om noe, ned, fikk Federal National Mortgage Association og Federal Home Loan Mortgage Corporation lov til å akseptere lignende lån som i samsvar. 2004 markerte starten på subprime-krisen i USA. I denne krisen ble låntakere i økende grad ute av stand til å betale pantelån, og begynte å misligholde. Utlånsbankene så på sin side til foreningene å gjøre godt for seg garantiene. Omfanget av mislighold og antall garantibetalinger truet med å bryte foreningene. I 2008 grep den føderale regjeringen igjen inn og plasserte både Federal National Mortgage Association og Federal Home Loan Mortgage Corporation i regjeringskonservatorium.
Conservatorship er som en kausjon i den forstand at den føderale regjeringen har lovet å bruke skattepenger for å hjelpe foreningene med å gjøre tilbakebetalinger de ikke har råd til. På denne måten vil foreningene kunne fortsette å drive virksomhet, til tross for deres bratte økonomiske tap. Fra 2010 forblir foreningene uavhengige; konservatoriet påvirker noen av de økonomiske beslutningene deres, men det koster dem ikke deres autonomi.