Co to jest Federalne Stowarzyszenie Hipoteczne?
Federal National Mortgage Association, zwane potocznie Fannie Mae® lub FNMA, to zarejestrowana w Kongresie, wspierana przez rząd firma pożyczkowa hipotek w Stanach Zjednoczonych. Głównym celem Federalnego Krajowego Towarzystwa Hipotecznego jest zapewnienie amerykańskim nabywcom domów dostępu do przystępnych stawek hipotecznych. Stowarzyszenie nie wydaje kredytów hipotecznych, ale kupuje i udziela gwarancji na istniejące kredyty hipoteczne w bankach, co zwalnia banki do dalszego udzielania pożyczek. Stowarzyszenie powstało w 1938 r. Podczas Wielkiego Kryzysu jako podmiot w całości należący do rządu. Od tego czasu jego struktura przywództwa i własności uległa kilku zmianom: kiedyś była w pełni niezależna, ale od 2010 r. Odbyła się w konserwatorium rządowym.
Od czasu utworzenia Federalnego Krajowego Towarzystwa Hipotecznego hipoteki były ogólnie bardziej dostępne i przystępne dla rodzin amerykańskich. Stowarzyszenie umożliwiło to poprzez udzielenie wsparcia i gwarantowanie hipotek jednorodzinnych, wielorodzinnych i kapitałowych z banków w całym kraju. Zasadniczo stowarzyszenie kupuje kredyty, które banki już udzieliły konsumentom. Daje to bankom więcej pieniędzy na pożyczki dla nowych nabywców domów, a także wspiera pożyczki odsetkami i głównymi gwarancjami stowarzyszenia.
Stowarzyszenie było własnością federalną, kiedy zostało utworzone w 1938 r. W tym czasie sam rząd wspierał hipoteki zakupione przez stowarzyszenie. Kilka lat później, w 1968 roku, stowarzyszenie podzieliło się na dwie części. Utworzono nowe federalne stowarzyszenie hipoteczne jako prywatny podmiot będący własnością akcjonariusza, a rządowe stowarzyszenie hipoteczne zostało utworzone jako organizacja całkowicie rządowa, której głównym zadaniem jest wspieranie programów pożyczek ubezpieczonych przez federację. Rządowe stowarzyszenie hipoteczne jest często nazywane Ginnie Mae®.
Trzeci gracz pojawił się na scenie w 1970 r., Kiedy Kongres utworzył Federalną Kredyt hipoteczny hipoteczny, zwykle znany jako Freddie Mac®, aby odzwierciedlać i konkurować z Federalnym Narodowym Stowarzyszeniem Hipotecznym. Pomysł polegał na tym, że dwóch niezależnych kredytodawców hipotecznych z odpowiedzialnością rządową stworzyłoby zdrową konkurencję na rynku i pomogło ustabilizować dostępność niedrogich kredytów mieszkaniowych i mieszkaniowych w całych Stanach Zjednoczonych. Federalne Stowarzyszenie Kredytów Hipotecznych zawsze było większe niż Federal Home Loan Mortgage Corporation, ale oba są, jak się spodziewano, konkurentami na rynku.
Mimo że oba podmioty były niezależne, musiały działać w ramach szeregu ścisłych parametrów kredytowych. Co najważniejsze, stowarzyszenia mogą jedynie kupować i gwarantować pożyczki „zgodne”. O tym, czy pożyczkę uznaje się za „zgodną”, decyduje Federalny Urząd Nadzoru Przedsiębiorstw Mieszkaniowych. Rachunek ogólnie koncentruje się na historii kredytowej pożyczkobiorcy, czasie trwania pożyczki i prawdopodobieństwie terminowej spłaty. Początkowo pożyczka musiała być stosunkowo surowa i bezpieczna, aby uznać ją za zgodną. Jednak w kierunku 2003 r. Standard został poluzowany.
W obliczu rosnącej konkurencji ze strony zewnętrznych pożyczkodawców, którzy udzielali znacznych kredytów hipotecznych i pożyczek za niewielką, jeśli w ogóle, obniżkę, Federalne Krajowe Stowarzyszenie Hipoteczne i Federalna pożyczka hipoteczna (Federal Home Loan Mortgage Corporation) mogły zaakceptować podobne pożyczki jako zgodne. W 2004 r. Rozpoczął się kryzys kredytów hipotecznych typu sub-prime w Stanach Zjednoczonych. W czasie kryzysu kredytobiorcy coraz częściej nie byli w stanie spłacić kredytów hipotecznych i zaczęli spłacać swoje zobowiązania. Banki pożyczające z kolei zwróciły się do stowarzyszeń, by wywiązały się ze swoich gwarancji. Wielkość zaległości i liczba płatności gwarancyjnych groziły zerwaniem powiązań. W 2008 r. Rząd federalny ponownie zainterweniował, umieszczając zarówno Federal National Mortgage Association, jak i Federal Home Loan Mortgage Corporation w konserwatorze rządowym.
Konserwatorium jest jak ratowanie w tym sensie, że rząd federalny zobowiązał się do wykorzystania dolarów podatkowych, aby pomóc stowarzyszeniom w dokonywaniu spłat, na które nie stać. W ten sposób stowarzyszenia będą mogły kontynuować prowadzenie działalności, pomimo dużych strat finansowych. Od 2010 r. Stowarzyszenia pozostają niezależne; konserwatorium wpływa na niektóre ich decyzje finansowe, ale nie kosztuje ich to ich autonomii.