Cos'è la Federal National Mortgage Association?
La Federal National Mortgage Association, colloquialmente nota come Fannie Mae® o FNMA, è una società di prestiti ipotecari finanziata dal governo e sostenuta dal governo negli Stati Uniti. L'obiettivo principale della Federal National Mortgage Association è garantire che gli acquirenti di case statunitensi possano avere accesso a tassi ipotecari convenienti. L'associazione stessa non emette mutui, ma acquista e sottoscrive mutui esistenti da parte di banche, il che libera denaro per consentire alle banche di continuare a prestare. L'associazione è stata creata nel 1938 durante la Grande Depressione come entità interamente di proprietà del governo. La sua struttura di leadership e proprietà ha subito diversi cambiamenti da allora: una volta era completamente indipendente, ma dal 2010 è stato tenuto al governo del governo.
Dalla creazione della Federal National Mortgage Association, i mutui sono stati generalmente più disponibili e più convenienti per le famiglie americane. L'associazione ha reso questo possibile sostenendo e sottoscrivendo mutui unifamiliari, plurifamiliari e capitali da banche di tutto il paese. In sostanza, l'associazione acquista prestiti che le banche hanno già concesso ai consumatori. Ciò offre alle banche più denaro da prestare a nuovi acquirenti di case e sostiene anche i prestiti con i pagamenti degli interessi dell'associazione e le principali garanzie.
L'associazione era di proprietà federale quando fu creata nel 1938. A quel tempo, lo stesso governo sosteneva i mutui acquistati dall'associazione. Diversi anni dopo, nel 1968, l'associazione si divise in due. Una nuova Federal National Mortgage Association è stata creata come entità privata di proprietà degli azionisti e una National National Mortgage Association è stata creata come un'organizzazione interamente governativa, incaricata principalmente di sostenere programmi di prestito assicurati federalmente. La Government National Mortgage Association viene spesso definita Ginnie Mae®.
Un terzo giocatore è entrato in scena nel 1970, quando il Congresso ha istituito la creazione della Federal Home Loan Mortgage Corporation, generalmente nota come Freddie Mac®, per rispecchiare e competere con la Federal National Mortgage Association. L'idea era che due istituti di credito ipotecario indipendenti con responsabilità del governo avrebbero creato una sana concorrenza sul mercato e avrebbero contribuito a stabilizzare la disponibilità di alloggi a prezzi accessibili e mutui per la casa in tutti gli Stati Uniti. La Federal National Mortgage Association è sempre stata più grande della Federal Home Loan Mortgage Corporation, ma i due sono, come anticipato, concorrenti sul mercato.
Sebbene indipendenti, entrambe le entità erano comunque tenute a operare all'interno di una serie di parametri di prestito rigorosi. Ancora più importante, le associazioni sono in grado di acquistare e garantire prestiti "conformi". Se un prestito è considerato "conforme" è determinato dall'Office of Federal Housing Enterprise Oversight. Il calcolo si concentra generalmente sulla storia creditizia del debitore, sulla durata del prestito e sulla probabilità di un rimborso tempestivo. Inizialmente, un prestito doveva essere relativamente rigoroso e sicuro per passare come conforme. Andando verso il 2003, tuttavia, lo standard si è allentato.
Di fronte alla crescente concorrenza da parte di istituti di credito di terzi che stavano estendendo significativi mutui e prestiti per poco, se non altro, la Federal National Mortgage Association e la Federal Home Loan Mortgage Corporation erano autorizzate ad accettare prestiti simili come conformi. Il 2004 ha segnato l'inizio della crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti. In questa crisi, i mutuatari sono diventati sempre più incapaci di pagare i loro mutui e hanno iniziato a fallire. Le banche creditrici, a loro volta, guardarono alle associazioni per far valere le loro garanzie. Il volume delle inadempienze e il numero di pagamenti di garanzia hanno minacciato di infrangere le associazioni. Nel 2008 è intervenuto nuovamente il governo federale, ponendo sia la Federal National Mortgage Association che la Federal Home Loan Mortgage Corporation al governo del governo.
Il conservatorio è come un salvataggio, nel senso che il governo federale si è impegnato a utilizzare i dollari delle tasse per aiutare le associazioni a effettuare rimborsi che non possono permettersi. In questo modo, le associazioni potranno continuare a fare affari, nonostante le loro ripide perdite finanziarie. A partire dal 2010, le associazioni rimangono indipendenti; il conservatorio influenza alcune delle loro decisioni finanziarie, ma non costa loro la loro autonomia.