Hvad er Federal National Mortgage Association?
Federal National Mortgage Association, kaldet Fannie Mae® eller FNMA, er et kongres-chartret, statsstøttet realkreditudlånsfirma i USA. Hovedmålet for Federal National Mortgage Association er at sikre, at amerikanske huskøbere har adgang til overkommelige realkreditrenter. Foreningen udsteder ikke selv prioritetslån, men køber og garanterer eksisterende pantelån fra banker, hvilket frigør penge for bankerne til fortsat udlån. Foreningen blev oprettet i 1938 under den store depression som en helt statsejet enhed. Dets lederskab og ejerskabsstruktur har gennemgået adskillige ændringer siden da: Den var engang helt uafhængig, men fra 2010 blev den holdt i regeringskonservatoriet.
Siden oprettelsen af Federal National Mortgage Association har realkreditlån generelt været mere tilgængelig og mere overkommelig for amerikanske familier. Foreningen har gjort dette muligt ved at støtte og tegne en enkelt familie-, multifamilie- og kapitallån fra banker over hele landet. I bund og grund køber foreningen lån, som bankerne allerede har ydet til forbrugerne. Dette giver bankerne flere penge til at låne ud til nye boligkøbere og bakker også lånene med foreningens renter og hovedgarantier.
Foreningen var statsejet, da den blev oprettet i 1938. På det tidspunkt støttede regeringen selv pantelån, som foreningen købte. Flere år senere, i 1968, blev foreningen delt i to. En ny Federal National Mortgage Association blev oprettet som en privat, aktionær-ejet enhed, og en Government National Mortgage Association blev oprettet som en helt regeringsorganisation, der primært var ansvarlig for at bakke op om føderalt forsikrede låneprogrammer. Government National Mortgage Association omtales ofte som Ginnie Mae®.
En tredje spiller kom ind i scenen i 1970, da kongressen chartret oprettelsen af Federal Home Loan Mortgage Corporation, normalt kendt som Freddie Mac®, for at spejle og konkurrere med Federal National Mortgage Association. Ideen var, at to uafhængige prioritetsudbydere med regeringsansvar ville skabe sund konkurrence på markedet og bidrage til at stabilisere tilgængeligheden af overkommelige boliger og boliglån i hele USA. Federal National Mortgage Association har altid været større end Federal Home Loan Mortgage Corporation, men de to er som forventet konkurrenter på markedet.
Selvom de var uafhængige, var begge enheder ikke desto mindre forpligtet til at operere inden for et sæt strenge udlånsparametre. Det vigtigste er, at foreningerne kun er i stand til at købe og garantere "konforme" lån. Hvorvidt et lån betragtes som ”overensstemmende” bestemmes af Kontoret for Federal Housing Enterprise Tilsyn. Beregningen fokuserer generelt på låntagerens kredithistorie, lånets varighed og sandsynligheden for rettidig tilbagebetaling. Oprindeligt skulle et lån være relativt strengt og sikkert for at kunne passere som i overensstemmelse. I retning mod 2003 løsnede imidlertid standarden.
Konfronteret med stigende konkurrence fra tredjepart långivere, der forlængede betydelige prioritetslån og lån for lidt, om noget, ned, fik Federal National Mortgage Association og Federal Home Loan Mortgage Corporation tilladelse til at acceptere lignende lån i overensstemmelse. 2004 markerede starten på subprime-krisen i USA. I denne krise blev låntagere i stigende grad ude af stand til at betale deres prioritetslån og begyndte at misligholde. De udlånende banker så på sin side til foreningerne at yde deres garantier. Mængden af misligholdelser og antallet af garantibetalinger truede med at bryde foreningerne. I 2008 greb den føderale regering igen ind og placerede både Federal National Mortgage Association og Federal Home Loan Mortgage Corporation i regeringskonservatorium.
Conservatorship er som en redning i den forstand, at den føderale regering har lovet at bruge skattedollar til at hjælpe foreningerne med at foretage tilbagebetalinger, de ikke har råd til. På denne måde vil foreningerne kunne fortsætte med at gøre forretning på trods af deres stejle økonomiske tab. Fra 2010 forbliver foreningerne uafhængige; konservatoriet påvirker nogle af deres økonomiske beslutninger, men det koster dem ikke deres autonomi.