Wat is de federale nationale hypotheekvereniging?
De Federal National Mortgage Association, in de volksmond Fannie Mae® of de FNMA genoemd, is een door de overheid gecharterd, door de overheid gesteund hypotheekbedrijf in de Verenigde Staten. Het hoofddoel van de Federal National Mortgage Association is ervoor te zorgen dat Amerikaanse huizenkopers toegang hebben tot betaalbare hypotheekrente. De vereniging geeft zelf geen hypotheken uit, maar koopt en onderschrijft bestaande hypotheken van banken, waardoor de banken geld kunnen vrijmaken om te blijven lenen. De vereniging werd opgericht in 1938 tijdens de Grote Depressie als een geheel in handen van de overheid. De leiderschaps- en eigendomsstructuur heeft sindsdien verschillende veranderingen ondergaan: het was ooit volledig onafhankelijk, maar werd vanaf 2010 in het conservatorium van de overheid gehouden.
Sinds de oprichting van de Federal National Mortgage Association zijn hypotheken over het algemeen beter beschikbaar en betaalbaarder voor Amerikaanse gezinnen. De vereniging heeft dit mogelijk gemaakt door eengezins-, meergezins- en kapitaalhypotheken van banken in het hele land te ondersteunen en te verzekeren. In wezen koopt de vereniging leningen die banken al aan consumenten hebben verstrekt. Dit geeft banken meer geld om uit te lenen aan nieuwe kopers van huizen, en ondersteunt ook de leningen met rentebetalingen en hoofdgaranties.
De vereniging was federaal eigendom toen het in 1938 werd opgericht. Op dat moment steunde de regering zelf de hypotheken die de vereniging had gekocht. Enkele jaren later, in 1968, splitste de vereniging zich in tweeën. Een nieuwe federale nationale hypotheekvereniging is opgericht als een particuliere entiteit die eigendom is van de aandeelhouders, en een nationale hypotheekvereniging is opgericht als een volledig overheidsorganisatie, voornamelijk belast met het ondersteunen van federaal verzekerde leningsprogramma's. De Government National Mortgage Association wordt vaak Ginnie Mae® genoemd.
Een derde speler kwam op het toneel in 1970, toen het Congres de oprichting van de Federal Home Loan Mortgage Corporation, meestal Freddie Mac®, regelde om te spiegelen en te concurreren met de Federal National Mortgage Association. Het idee was dat twee onafhankelijke hypotheekverstrekkers met overheidsverantwoordelijkheid een gezonde concurrentie op de markt zouden creëren en zouden bijdragen tot het stabiliseren van de beschikbaarheid van betaalbare woningen en woningkredieten in de Verenigde Staten. De Federal National Mortgage Association is altijd groter geweest dan de Federal Home Loan Mortgage Corporation, maar de twee zijn, zoals verwacht, concurrenten op de markt.
Hoewel onafhankelijk, waren beide entiteiten niettemin verplicht binnen een reeks strikte leningsparameters te opereren. Het belangrijkste is dat de verenigingen alleen “conforme” leningen kunnen kopen en garanderen. Of een lening als "conform" wordt beschouwd, wordt bepaald door het Office of Federal Housing Enterprise Oversight. De calculus richt zich over het algemeen op de kredietgeschiedenis van de kredietnemer, de duur van de lening en de waarschijnlijkheid van tijdige terugbetaling. Aanvankelijk moest een lening relatief strikt en veilig zijn om conform te zijn. Op weg naar 2003 werd de standaard echter losser.
Geconfronteerd met toenemende concurrentie van externe geldschieters die aanzienlijke hypotheken en leningen verstrekten voor weinig of geen geld, mochten de Federal National Mortgage Association en de Federal Home Loan Mortgage Corporation soortgelijke leningen accepteren als conform. 2004 markeerde het begin van de subprime hypotheekcrisis in de Verenigde Staten. In deze crisis werden kredietnemers steeds minder in staat hun hypotheken te betalen en begonnen ze in gebreke te blijven. De kredietverstrekkende banken keken op hun beurt naar de verenigingen om hun garanties waar te maken. Het aantal wanbetalingen en het aantal garantiebetalingen dreigde de verenigingen te breken. In 2008 kwam de federale overheid opnieuw tussenbeide en plaatste zowel de Federal National Mortgage Association als de Federal Home Loan Mortgage Corporation in het conservatorium van de overheid.
Het conservatorium is als een reddingsactie in de zin dat de federale overheid heeft toegezegd belastingdollars te zullen gebruiken om de verenigingen te helpen bij het terugbetalen die ze zich niet kunnen veroorloven. Op deze manier kunnen de verenigingen ondanks hun forse financiële verliezen zaken blijven doen. Vanaf 2010 blijven de verenigingen onafhankelijk; het conservatorium beïnvloedt sommige van hun financiële beslissingen, maar het kost hen niet hun autonomie.