O que é a Federal National Mortgage Association?
A Federal National Mortgage Association, conhecida coloquialmente como Fannie Mae® ou FNMA, é uma empresa de empréstimos hipotecários patrocinada pelo governo e patrocinada pelo Congresso nos Estados Unidos. O principal objetivo da Federal National Mortgage Association é garantir que os compradores de imóveis nos EUA possam ter acesso a taxas de hipoteca acessíveis. A associação não emite hipotecas, mas compra e subscreve hipotecas existentes de bancos, o que libera dinheiro para os bancos continuarem emprestando. A associação foi criada em 1938 durante a Grande Depressão como uma entidade totalmente governamental. Sua estrutura de liderança e propriedade passou por várias mudanças desde então: era uma vez totalmente independente, mas a partir de 2010 foi realizada na tutela do governo.
Desde a criação da Federal National Mortgage Association, as hipotecas geralmente têm sido mais disponíveis e mais acessíveis às famílias americanas. A associação tornou isso possível, apoiando e subscrevendo hipotecas unifamiliares, multifamiliares e de capital de bancos de todo o país. Em essência, a associação compra empréstimos que os bancos já fizeram aos consumidores. Isso dá aos bancos mais dinheiro para emprestar a novos compradores de imóveis e também apóia os empréstimos com os pagamentos de juros da associação e as principais garantias.
A associação era de propriedade federal quando foi criada em 1938. Naquela época, o próprio governo estava apoiando as hipotecas que a associação comprou. Vários anos depois, em 1968, a associação se dividiu em duas. Uma nova Federal National Mortgage Association foi criada como uma entidade privada, de propriedade de acionistas, e uma Government National Mortgage Association foi criada como uma organização totalmente governamental, principalmente encarregada de apoiar programas de empréstimos com seguro federal. A Associação Nacional de Hipotecas do Governo é frequentemente referida como Ginnie Mae®.
Um terceiro jogador entrou em cena em 1970, quando o Congresso fundou a criação da Federal Home Loan Mortgage Corporation, geralmente conhecida como Freddie Mac®, para refletir e competir com a Federal National Mortgage Association. A idéia era que dois financiadores independentes, com responsabilidade governamental, criassem uma concorrência saudável no mercado e ajudariam a estabilizar a disponibilidade de empréstimos a habitação e a habitação acessíveis nos Estados Unidos. A Federal National Mortgage Association sempre foi maior que a Federal Home Loan Mortgage Corporation, mas os dois são, como previsto, concorrentes no mercado.
Embora independentes, as duas entidades foram obrigadas a operar dentro de um conjunto de parâmetros estritos de empréstimos. Mais importante ainda, as associações só podem comprar e garantir empréstimos "em conformidade". Se um empréstimo é considerado "em conformidade" é determinado pelo Escritório de Supervisão da Empresa Federal de Habitação. O cálculo geralmente se concentra no histórico de crédito do tomador, na duração do empréstimo e na probabilidade de pagamento oportuno. Inicialmente, um empréstimo tinha que ser relativamente rigoroso e seguro para ser aprovado. Avançando para 2003, no entanto, o padrão diminuiu.
Diante da crescente concorrência de credores terceirizados que estavam concedendo hipotecas e empréstimos significativos por pouco, ou nada, para baixo, a Federal National Mortgage Association e a Federal Home Loan Mortgage Corporation foram autorizadas a aceitar empréstimos semelhantes em conformidade. O ano de 2004 marcou o início da crise das hipotecas subprime nos Estados Unidos. Nesta crise, os mutuários tornaram-se cada vez mais incapazes de pagar suas hipotecas e começaram a deixar de pagar. Os bancos emprestadores, por sua vez, procuraram as associações para cumprir suas garantias. O volume de inadimplências e o número de pagamentos em garantia ameaçaram quebrar as associações. Em 2008, o governo federal interveio novamente, colocando a Federal National Mortgage Association e a Federal Home Loan Mortgage Corporation na tutela do governo.
A tutela é como um resgate, no sentido de que o governo federal prometeu usar o dinheiro dos impostos para ajudar as associações a fazer pagamentos que não podem pagar. Dessa forma, as associações poderão continuar fazendo negócios, apesar de suas grandes perdas financeiras. A partir de 2010, as associações permanecem independentes; a tutela afeta algumas de suas decisões financeiras, mas não lhes custa autonomia.