Vad är Federal National Mortgage Association?
Federal National Mortgage Association, allmänt känd som Fannie Mae® eller FNMA, är ett kongressbevakat, statligt stöd av bolån i USA. Det främsta målet för Federal National Mortgage Association är att se till att amerikanska husköpare kan få tillgång till överkomliga hypoteksräntor. Föreningen emitterar inte själv inteckningar utan köper och garanterar befintliga inteckningar från banker, vilket frigör pengar för bankerna att fortsätta utlåningen. Föreningen skapades 1938 under det stora depressionen som ett helt statligt ägt företag. Dess ledarskap och ägarstruktur har genomgått flera förändringar sedan dess: den var en gång helt oberoende, men från och med 2010 hölls i regeringskonservatoriet.
Sedan inrättandet av Federal National Mortgage Association har inteckningar i allmänhet varit mer tillgängliga och billigare för amerikanska familjer. Föreningen har gjort detta möjligt genom att stödja och garantera enskilda familjer, multifamilier och kapitallån från banker över hela landet. I huvudsak köper föreningen lån som bankerna redan har gjort till konsumenterna. Detta ger bankerna mer pengar att låna ut till nya bostadsköpare, och stöder också lånen med föreningens räntebetalningar och huvudgarantier.
Föreningen var federalt ägd när den bildades 1938. Vid den tiden stödde regeringen själv de inteckningar som föreningen köpte. Flera år senare, 1968, delades föreningen i två. En ny Federal National Mortgage Association skapades som en privat, ägareägt enhet, och en Government National Mortgage Association skapades som en helt statlig organisation, främst belastad med att stödja federalt försäkrade låneprogram. Regeringens nationella inteckningsförening kallas ofta Ginnie Mae®.
En tredje spelare kom in på scenen 1970, då kongressen chartrerade skapandet av Federal Home Loan Mortgage Corporation, vanligtvis känt som Freddie Mac®, för att spegla och tävla med Federal National Mortgage Association. Tanken var att två oberoende hypotekslånare med statligt ansvar skulle skapa sund konkurrens på marknaden och hjälpa till att stabilisera tillgången på prisvärda bostäder och bostadslån i hela USA. Federal National Mortgage Association har alltid varit större än Federal Home Loan Mortgage Corporation, men de två är, som förväntat, konkurrenter på marknaden.
Även om de var oberoende krävdes dock båda enheterna att arbeta inom en uppsättning strikta utlåningsparametrar. Viktigast av allt är att föreningarna bara kan köpa och garantera ”överensstämmande” lån. Huruvida ett lån betraktas som ”överensstämmande” bestäms av Office of Federal Housing Enterprise Oversight. Beräkningen fokuserar vanligtvis på låntagarens kredithistoria, lånets varaktighet och sannolikheten för återbetalning i rätt tid. Ursprungligen måste ett lån vara relativt strikt och säkert för att kunna passera som överensstämmande. När vi gick mot 2003 lossnade dock standarden.
I stället för ökad konkurrens från tredjeparts långivare som förlänade betydande inteckningar och lån för lite, om något, ner, fick Federal National Mortgage Association och Federal Home Loan Mortgage Corporation tillåtelse att acceptera liknande lån som överensstämmande. 2004 markerade början på subprime-krisen i USA. I denna kris blev låntagare alltmer oförmögna att betala sina inteckningar och började att ha fallit. Utlåningsbankerna såg i sin tur till föreningarna för att ge sina garantier. Volymen av standarder och antalet garantibetalningar hotade att bryta föreningarna. 2008 grep den federala regeringen igen och placerade både Federal National Mortgage Association och Federal Home Loan Mortgage Corporation i regeringskonservatör.
Konservatörskap är som en redning i den meningen att den federala regeringen har lovat att använda skattedollar för att hjälpa föreningarna att göra återbetalningar de inte har råd med. På detta sätt kommer föreningarna att kunna fortsätta göra affärer trots sina branta ekonomiska förluster. Från och med 2010 förblir föreningarna oberoende; konservatoriet påverkar några av deras ekonomiska beslut, men det kostar dem inte deras självständighet.