¿Cuál es el enfoque de ingresos?
El enfoque de ingresos es un tipo de proceso de valoración o enfoque que los tasadores emplean comúnmente durante el proceso de evaluación del valor de los bienes inmuebles u otras tenencias. Si bien la fórmula utilizada como parte del enfoque variará un poco dependiendo del tipo de tenencia involucrada, la idea general es determinar qué tipo de ingreso o rendimiento se puede esperar razonablemente del activo dentro de un período de tiempo específico. Los inversores suelen utilizar el enfoque de ingresos cuando consideran el potencial de los bienes raíces residenciales o comerciales en términos del nivel de ingresos que podrían generarse al alquilar o arrendar la propiedad.
En su mayor parte, el enfoque de ingresos utiliza métodos que se dividen en una de tres categorías diferentes de clases. Un método se conoce como capitalización directa. Este método implica identificar el ingreso operativo neto anual y dividirlo por la tasa de capitalización relacionada con la propiedad. El monto del ingreso operativo neto anual incluye la consideración de los costos de mantenimiento, mejoras de la propiedad, depreciación, seguro y cualquier otro factor que reduzca las ganancias asociadas con la propiedad y el uso de la propiedad en una empresa de generación de ingresos. Si la cifra resultante no indica que la propiedad generará ingresos superiores a los necesarios para operar la empresa, los inversores probablemente buscarán oportunidades en otros lugares.
Un segundo método para el enfoque de ingresos se conoce como el método de flujo de efectivo descontado. Aquí, la idea es relacionar el flujo de caja anual con la tasa de descuento para determinar la tasa de capitalización. Esto es diferente del método de capitalización directa en que no se usa una tasa derivada del mercado en el cálculo. Dependiendo de si el objetivo es utilizar la propiedad como una inversión a largo plazo, el ingreso operativo neto puede o no ser un factor importante en este método.
El multiplicador de la renta bruta es un método dentro del enfoque de ingresos que tiene en cuenta los ingresos generados por los alquileres y arrendamientos de bienes inmuebles en comparación con el precio de venta de la propiedad. Dependiendo de los objetivos del inversor, puede ser más útil determinar la relación entre el alquiler anual y el precio de venta, o calcular la relación entre el precio de venta y el monto mensual del alquiler o arrendamiento. Cuando la idea es comprar viviendas de alquiler o edificios de apartamentos como una inversión a largo plazo, este método proporciona una instantánea rápida de los ingresos básicos que se pueden esperar de la propiedad. A menudo, este método se usa junto con uno de los otros dos métodos para determinar si la inversión realmente vale el tiempo y el dinero del inversionista.